土地選びのチェックポイント!!

土地選びのコツ

 

土地の法規制を把握しよう!!

注文住宅を建てるためにはまず土地を確保しなければなりません。土地選びは、施工業者選びよりも重要とも言われています。周囲の環境だけでなく、法律の面からも、土地をしっかりとチェックしておきましよう。

 

土地のチェックを怠ると、建築計画をはじめる段になって、思わぬ問題にぶつからないとも限りません。場合によっては、予定していた建築そのものを断念せざるを得ないことにもなりかねませんので、事前のチェックは非常に重要です。土地に関しての情報で不明な部分を残したまま購人をすることは、とても危険なことです。大きな買い物に「賭け」はいけません。まずは一番大切な、土地関係の法規的な条件を説明しましょう。

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建築の法規的条件

不動産仲介業者の説明から、その土地の建築に関する法規上の情報は、おおよそは得られるでしょう。土地にはさまざまな都市計画の条件が設定されています。主なものは以下の通りです。

 

 

●用途地区

どのような用途の建物が建てられるか、建ててはいけない建物は何か、また基本的な高さの制限。

 

●建ぺい(蔽)率

敷地の広さに応じて建築できる建物の、それを真上から見たときの水平面積の割合。
 ●容積率……敷地の広さに応じて建築できる建物の、全体の面積の割合。

 

●高度制限

建物の高さの制限。

 

●防火地区

建物をどの程度まで火災に対して強くするべきか決められた条件。

 

●風致地区

建物の形状、色の制限、植栽をどの程度行わなくてはならないか。

など。

 

以上が不動産購入時に説明される、基本的な法規上の建築制限です。不明な部分は行政の都市計画課や建築指導課で得られます。しかし、それらが具体的にどのようにそこでの建築計両に影響を及ぼすかまでを知ろうとすると、不動産の専門家のアドバイスが必要になるでしょう。また、注意しなければいけない点は、行政が決定しているこれらの都市計画の内容以外にも、自治会などで独白に取り決めを行っている建築条件がある場合があることです。これも行政の建築指導課で詳しい情報を得ることができます。ほかに、古家など、既設の建物が土地にある状態で販売されている場合も要注意です。この場合、現在の建物を取り壊して新しく建て直しをしようとしても、同じ規模の建物が建てられないという敷地は少なくありません。最近は、それほど悪質な不動産業者は少なくなったようですが、なかには充分な情報を与えないで販売されている土地もあります。また、情報は広告の片隅に小さな文字で書いてはあっても、口頭では充分に説明しない悪徳業者もいますので注意してください。この土地の法規的条件は、建物の内容のみでなく、予算や工事をスタートするまでの手続きにかかる期間にも影響を与えるので、入念にチェックするべき内容です。

 

 

専門家に調査を依頼するのも手!!

周辺の環境については、休日だけではなく平日の日中や、雨の日などに見にいくことである程度把握できますが、土地には見ただけでは分からない要素がたくさんあるのも事実です。特に地質については、地盤調査会社に調査を依頼しないと正確なところは分かりませんし、その結果次第では相当な費用の地盤補強工事が必要になることもありえます。さらに給排水・ガスの引き込みは終わっているのか、汚水が放流できるのかなど、その他にもいろいろな問題があります。のような多様なチェックポイントを調べるには、やはり専門家に依頼することが望ましいでしょう。

 

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土地の法規制以外のチェックポイント!!

土地選びのポイント

 

その土地がもつ法規制以外の条件によっても、家づくりは大きく左右されます。以下にチェックポイントを挙げてみました。

 

現地を見ただけで予算に影響を与えそうであると判断できる事柄があります。まずは前面道路の状況です。その道路の幅が4m程度以下で、すぐに広い道路に接続していないような状態では、建築資材の搬入に手間がかかるので工事費が割高になります。車を停めておくスペースがほとんどないような土地も同様です。また、ごくまれに敷地が前而道路から下がっているものがあります。基本的には造成することになるのですが、それができない場合は建築工事での工夫が必要です。さらに、隣接の建物などの状況によって、建物の形状や外観が影響を受けることもあるでしょう。このようなことは、一般の建築主の方が、すべて自分自身で調べて判断できるものではありません。可能であれば土地の購入前に専門家に相談しましょう。アエラホームの「クラージュ」をご検討の方は、アエラホームの営業マンに相談してみましょう。

 

 

@周辺のインフラ整備状況

電気、水道、ガスなどの整備状況は、不動産屋である程度の情報を得られると思います。しかし法規的条件と同様に、それらがどのように建築計画に影響を及ぼすかを判断するには、専門的知識が必要です。

 

 

A地盤の状況

地盤の状況も、建築に大きく影響を及ぼします。自分自身で調べるのは難しいので、施工会社や建築士を通して調査を依頼しましょう。

 

●断層の有無

活断層があるから決して建てることができない、というわけではありませんが。しかし、地震の際の危険を回避するために土地を改良する費用は、個人では負担が大きすぎます。施主の方の地震に対する考え方に左右される部分も大きいと思いますが、一般的な常識から言っても、最低限、断層の真上に建物は建てるべきではありません。広さのある敷地ならば、断層を避けて建築計画を立てるのが通常の考え方です。

 

●地盤の硬さや地下水位の状況

この条件によって、住宅の基礎の形状や構造が変わります。特に予定している建物の構造が鉄筋コンクリートや鉄骨造で、建物自体が非常に重い場合は、地盤の固さによって基礎部分にかかる費用はかなり幅があるのです。しかし、一般的には、その土地のボーリングデータなどはありません。そこでよく用いられるのは、近隣の土地で以前に取得されたボーリングデータを参考にする方法です。ボーリングデータは蓄積されているので、通常はすぐそばの土地のデータが手に入ります。それによって当該土地の地盤の硬さを予測するのです。ただし、これはあくまでも「参考」にしかなりません。建築前に実際の敷地内での調査が改めて必要です。

 

 

過去の周辺の災害状況チェックも重要!!

上記のほか、過去の災害の被害状況も、調べておくほうべきです。台風の際の床上・床下浸水が起きたことがあるか、どの程度の頻度か、などです。図書館や役所で調べたり、近所に住む人に聞いてみたりすることで、こうした情報を集めましょう。もちろん、浸水があったから家が建たないということではなく、それによって建築で対応しなくてはならないケースが考えられるということです。

 

※アエラホームでは、親切に地盤の相談にのってくれるはずです。

 

 

冬に土地をリサーチしよう

土地探しをする時、できれば季節による変化も確かめておきましょう。土地のまわりの環境は四季の変化によっても大きく変わります。一番土地の実態がよく見えるのは冬なのです。あなたが「家づくりの前に土地を探さなくては」と思っているのなら、冬こそ格好の季節です。「何も真冬にわざわざ土地を探しに行かなくても……」そんなぼやきが聞こえてきそうですね。しかし、冬に土地探しをして欲しい理由が3つ 6あるのです。

 

冬には景色が変わる

 

桜やケヤキ、ブナ、クヌギなどといった広葉樹の樹木の葉は完全に散ってしまい、それまでには気づかなかったもの、目に見えなかった景色が見えてくるようになります。たとえば、あなたが購入を考えた土地を夏に見たとき、隣の家の木々が鬱蒼と生い茂り、なんとなく暗くて日当たりが悪いような気がしていたかもしれません。しかし、真冬にもう一度見たところ、スッキリしている様子がうかがえて、案外いい土地であることが分かったりすることもあるのです。つまり、夏の木々の繁みは西日をカットし、落葉は冬の日射しを閉ざさないため、暮らしやすい、いい土地であることが(ツキリします。また、購入を希望する土地の横にある壊れそうな家屋に気がついたり、隣の家のキッチンの様子が分かったり、道路からの人の視線の感じかっかめたりします。木々の葉の防音、防風効果には侮れないものがありますから、生活騒音や風の当たり具合などの真実を、実感として感じ取ることができるのです。真冬という時期は、この季節ならではの土地の真実、丸裸の姿を見ることが可能になります。知っていれば、あらかじめ対策を立てておくこともできます。そう考えると、とても貴重な機会ですよね。あなたのものになるかもしれない土地の素の姿を、この時期だからこそ確認できると言えるのです。

 

日射しの確認

 

 

強烈な夏の日射しも、実はそれほど気にすることではありません。日射しをカットするシートやブラインド、よしず、すだれなどで夏の強い日光を遮ることが可能です。反対に真冬には日射しの差し込み具合が、明るさや暖かさといった快適さに影響します。夏の太陽は高度が高く、冬場は低くなります。午後3時頃の近隣の木々や建物、障害物の影がどの程度なのかということは大事なポインドです。ですから、これを自分自身の目で見て実感しておきましょう。家を建てた後、日当たりの悪さを後悔する例は意外にあるものです。地面にポールを打ち込んで立体的に影の確認をしておくと、間取りを考える際の参考になります。一番条件が厳しいと思われる冬の時期に土地のリサーチをしておくことこそ、失敗しない土地選びの鉄則です。「寒いから、春になったら土地を見に行こう」では遅いのです。この時期にしか確認できない土地の状態を、自分の目で是非とも確認してください。このときを逃すと、チャンスは1年後に延びてしまいます。

 

土地の購入は先手必勝

 

家の購入を考えている人が目的に向かってもっとも動くのは、春と秋です。これは明確な統計結果ではないのですが、業界の中では暗黙の了解事項です。一年を通して、春先に売り出す開発土地物件の比率は高くなります。そのため、真冬の頃に2、3区画、4、5区画といったミニ開発の土地情報が水面下で動き出してきます。真冬のころ、「今、造成しているみたいだな」と思うような土地があれば、春には売り出されます。造成が完了し2月末頃には、3、4月に売り出すといった情報が業界内で内々に回ってきたりします。土地は同じものは2つとありません。いくらいい土地でも、買い手が付いてしまえば、あなたは手に入れることはできません。「先手必勝」はいい土地を購入する鉄則であり、もっとも重要なポイントです。売り出しが始まれば顧客同士の競争が激しくなり、出遅れれば売れ残りのみで、欲しいと思うような土地が手に入らないこともあります。もしもあなたが、「今年こそ土地が欲しい」とお考えならば、冬場に土地をチェックする機会を逃さず、春になってから動こうという人だちより、是非とも先んじてください。 


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