注文住宅の土地探しのポイント!!

土地選びのチェックポイント

 

失敗しない注文住宅の土地探し方法!!

土地探しをするにあたってまず考えておきたいのが、エリアの絞り込みです。大きく考えると、都心か郊外かということになるかと思います。ただし、郊外といっても海が見えるところ、山が多いところなど人により好みは異なります。文教地区・高級住宅街・古い町並みが残るところなど、好みの街の雰囲気もエリアを決める大きな要素の一つになります。また、通勤時間や実家からの距離などを優先する人もいると思います。どのような所にこだわるのかで、居住エリアがだいたい決まってくるでしょう。

 

エリアが決まればピンポイントでの土地探しをしていきます。いくつか候補が出るとは思いますが、決断を行う前には必ず十分な現地調査をするようにしましょう。周辺の都市計画道路予定地、用途地域なども確認しておく必要があるので注意しましょう。

 

 

住宅用の土地には種類がある

土地探しのチェックポイント

一般的な住宅地には、開発分譲地と一般住宅地があります。開発分譲地は、新たに造成された住宅地で、おおくはゆったりとしている郊外の土地を利用しています。区画整備も碁盤の目のようにきれいに整っており、大規模なものになると、ショッピングセンターや病院、公園などが敷地内に設置されます。一般住宅地は、既存の住宅地の中にある土地で、古くからある街並みが特徴になります。神社やお寺なども点在し、歴史を感じる土地柄なども選ぶこともできます。

 

 

用途地域のチェックが住みたい地域を見つける近道

都市部では、一般に建築可能なのは、都市計画法で決められた都市計画区域の「市街化区域」で、「市街化調整区域」には原則として建築は不可です。建築が可能な市街化区域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分類され、細かくは12の用途地域に分けられます。これは住宅地の中に工場が混在するなど、無秩序なまちづくりを制限するためで、用途地域によって建てられる建物の種類や大きさに制限があります。

 

一方、市街化調整区域であっても、法律が適用される以前から家が建っている「既存宅地」と呼ばれる土地があり、基本的には既存宅地での新築・増築は認められませんが、自治体によっては条件を満たすことで、建築が可能な場合があります。ただし、住宅ローンが下りないなどのリスクが発生する場合も少なくありません。

 

なお、農村部や過疎地に多い都市計画区域外となっている土地は、住宅の建築は可能ですが、地番が弱くなっている場合や、水道・電気などのインフラが整備されていないことがあります。

 

 

敷地と道路の関係によって建物に制限が出てくる

住宅敷地とそれに接する道路は、密接な関係にあります。建築基準法では、住宅用の敷地には、幅4m以上の道路が間口2m以上接していなければ建物を建築できない「接道義務」を定めています。

 

ただし、場所によっては接する道路幅が4mに満たない敷地もある場合があります。その際には、道路の中心線から2m後退したところを道路の境界線とみなす「セットバック」が定められています。セットバックが必要な土地は、境界線から後ろの敷地に家を建てることができますが、境界線より前の土地は自分の土地であっても建物や塀を作ることができません。建ぺい率や容積率を割り出す時にも、境界線より前の敷地は、敷地面積に含めることができません。

 

 

建物の大きさは建ぺい率・容積率で決まる

建物を建てる土地は、自分の土地であっても自由に建築することはできません。それは、建物の規模を「建ぺい率」と「容積率」によって規制がされているからです。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことになります。建築面積は、建物の1階部分の平面面積とほぼ同じと考えていただけると良いでしょう。敷地に対して何%の面積の家を建築することが出来るかを定めています。建ぺい率が低い地域は、建物間の距離にも余裕ができ、ゆったりした町並みになります。

 

一方、容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合のことです。容積率によって、何階建ての家が建てられるかを計算できます。この計算は、必ず「○階建て」と決めるものではないので、ワンフロアの面積を広くして2階建てにするか、多少狭くして3階建てにするかなどを選ぶことが可能です。ただし、建物の高さはその他の条件でも規制されることがありますので、一概に容積率だけで高さを決めることはできないので注意しましょう。

 

 

日当たりや通風確保のため、建物の高さにも制限がある

建築基準法では、用途地域ごとに建物の高さも制限されています。これは、近隣の建物のたかさにより、日当たりや通風など住環境に影響が出てくるためです。制限の種類には5つありますが、それらの中には条件が重複しているもののあります。重複した場合には、その条件の中で一番厳しい規則に従う必要があるので注意をしましょう。
各制限は用途地域、敷地面積などによって算出の方法が違ってきます。一般の人にはわかりにくい部分があるかもしれませんので、土地を購入する際には、不動産業者などに納得いくまでしっかりと確認をして、説明を受けるようにしましょう。

 

 

家を支える地盤は工事を行う前に調査が必須

建物の耐震性・耐久性を高めることは大切ですが、それが建てられた土地自体が、地盤が弱いと敷地の一部が沈む不同沈下を起こす可能性が高まります。不同沈下が起きると、それにより家が傾き、窓やドアの枠が歪んでしまったり、壁にひびが入ったりと、安全に住むことが出来なくなり、せっかく素晴らしい家を建てても台無しとなる場合があります。欠陥住宅の7割は、軟弱地盤が引き起こしたものと言われているので、しっかりと調査をしておきましょう。

 

地盤の状況は、周辺環境などからある程度予測をすることが出来ますが、不安な要素がある場合には、専門的な地盤調査を行うようにしましょう。現在、もっとも一般的な調査方法は、スウェーデン式サウンディング調査です。費用は5万円前後で行え、事前に造成業者が行っている場合もありますので確認をしておきましょう。
調査を行った結果、その土地が軟弱地盤であった場合でも地盤改良工事を行うことで、頑丈な基礎の家を建てることは可能です。

 

 

埋め立て地や盛土の土地は地盤強度に要注意

新たに造成される土地は、水田跡や山林を切り開いた傾斜地が少なくありません。そのような場所に家を建てるには、埋め立てや盛土によって平坦な土地をつくる必要があります。通常、埋め立て地や盛土部分は十分に圧力をかけて締め固めを行いますが、それが不十分の場合、軟弱地盤となって不同沈下の原因となってしまいます。造成地は一般の土地以上に、より注意深く地盤の確認を行うようにしてください。

 

締め固めとは

締め固めとは、盛土に圧力をかけて土を固めることを言います。土の粒子の隙間を埋めて密着させることで、強固な地面にします。土が密着すると水が浸透しにくくなります。雨が降っているときに水がぐんぐん吸収されている地面は、締め固めが弱い地面といえるので、地盤を判断するときの材料の一つとして覚えておくと便利です。

 

 

欠陥住宅にならないための基礎工事と改良工事

家が傾いてしまうような欠陥住宅は、地盤や基礎に問題があるケースが多いと言われています。地盤の状態によって基礎工事の方法を検討しましょう。地盤調査の結果、補強が必要になった場合には地盤改良工事を行います。費用については、地盤の状況にもよりますが50万前後〜数百万円になることもあります。通常は買主の負担となるので、土地を購入する前に改良工事の可能性を業者に確認するようにしましょう。

 

基礎工事

建物を支える土台で、家と地盤をつなぐ部分を基礎といいます。基礎工事には、地盤に問題のない場合の「布基礎」、軟弱地盤の場合の「ベタ基礎」、超軟弱地盤の場合の「杭基礎」があります。

 

【良好地盤】布基礎

建物の外壁や間仕切りの壁の下に、連続して鉄筋コンクリートを施した基礎のこと。逆T字にして底面を広くし建物を支える。良好な地盤に採用され、工事価格も一番安い。

【軟弱地盤】ベタ基礎

建物の床下全体に鉄筋コンクリートを施した基礎で、面全体で家を支える。コンクリートの使用量が多くなるため、布基礎よりも工事価格が上がる。最近は一般的な地盤でもベタ基礎にすることも多い。

【超軟弱地盤】杭基礎

浅い地盤で建物を支えられない場合、深く硬い地盤の層まで杭を打ち込み、その杭で基礎を支える。

 

 

敷地形状の弱みはプランの工夫で解決

正方形や長方形の土地に比べ、狭小地や旗ざお地など変形敷地は敬遠されがちです。しかし、狭小地は道路からの視線が気にならなかったり、旗ざお地は建ぺい率・容積率に余裕があるといったメリットがあります。またこのような土地は、特殊な形や大きさというだけで、交通の便が良いにも関わらず、相場よりも安いことが多いので魅力的です。都心部で土地探しから始める人には、一番出会うことが多い土地かもしれません。

 

変形敷地であっても、メリットを生かしながらプランニングすることで、住みやすい家を建てることが可能です。そのためには、建築依頼先とじっくりと話し合いをして建てたい家の具体的なイメージを膨らませることが重要です。

 

 

一般的な敷地の場合のプランニング

一般的な敷地であれば、日当たりの良い南側にリビングや庭を配置します。日当たり、風通し、プライバシーなどを確保するために、隣家との間隔には配慮が必要となります。法的には、家の壁は隣地との境界線から50cm以上離すこととされていて、低層住居専用地域では、1mまたは1.5m以上離すよう定められています。

 

北側道路

玄関を北に置いて、日当たりのよい南側を自由に使える理想的な敷地といえます。

 

南側道路

玄関までのアプローチやリビングなどは、庭と一体感を出したプランニングがおススメです。

 

変形敷地のプランニング

旗ざお敷地の活用プラン

さおの部位は、おのずと駐車場や玄関となります。あとは、周りを建物に囲まれているため、静かで道路からの視線も気にならないメリットをどう活かすかがカギとなります。2階をリビングにして、ルーバー(格子)などで隣家からの視線を遮れば、明るく静かな住まいになります。

 

不整形敷地の活用プラン

眺望の良い窓や広めのデッキなど、不整形地だから実現可能な遊び心のある空間をつくると良いでしょう。また、間取りで最初に決めてしましたいのは、土地の直角部分です。ここにキッチンや浴室など生活動線の基盤となるものを持ってくることで、ほかのスペースを有効に使うことが出来るため、暮らしやすい住まいにすることが出来ます。

 

 

日当たりの悪い土地でも大丈夫!!

南側に巨大な高層マンションが隣接している、などという特殊なケースを除き、通常は、地域によって建築基準法による高さ制限などがあるので、どこの敷地でも一定の時間は日が当たるはずです。ですから、日当たりの悪い土地では、その日光が当たる時間帯にうまく光が入る設計をしてやる必要があります。単純に設計するだけでなく、時間軸を設計条件に入れるだけで、非常に効果的な光の採り入れ方ができるはずです。ここでは、北側道路で、東西南にギリギリまで隣家が建っているような敷地に住宅を建てる時の例をいくつか紹介します。

 

中庭

家の中心に中庭を配置してそこから自然光を採り入れ、家全体を明るくする方法です。3階建ての家でも、建物の北部分を高くし、南部分を低くするなどの配慮をすれば問題なく光が入ってきます。

 

トップライト

屋根から光を採り入れる、一番簡単にできる方法です。上空はすべて空いているはずですので、明るさは抜群です。ただ真南に向いているトッブライトは要注意です。一番明るくできるかもしれませんが、夏は大変暑くなる可能性が大です。また、しっかりした施工をしなければ雨漏りの心配があります。

 

ハイサイドライト

高窓のことです。うまく利用すれば、かなり効果があります。トップライトと同じく方角には注意してください。高い建物がそばにあるときは、プライバシーにも要注意です。

 

吹抜け

天井を高くすることで、高い位置からの光を確保できます。

 

上記の組み合わせ

トップライト、ハイサイドライトと吹抜けを組み合わせて、下階にも光を採り入れようという手法です。かなりの計画力が必要ですが、うまくいけば気持ちのいい空間ができます。

 

優先順位

光を採り入れる優先順位の低い部屋を最下階に配置し、優先順位の高い部屋を上階に配置する。意外と、これができていない場合も多いんですよね。要注意です。

 

南から以外の光を利用する

みなさんは普段から直射日光を浴びて生活していますか? 紫外線はお肌の敵ではないでしょうか? そうなのです、実際、直射日光にはいろんな害があるのも事実なのです。直射日光が入る住宅は、確かに明るい家にはなりますが、家具や材木に直射日光が当たり続けると、非常に傷みが激しくなるものです。南から入る「直射日光以外の自然光」をうまく利用した、明るい家づくりも充分可能です。「うちは北向きの敷地で、暗いからどうしようもない」なんてあきらめることはないのです。やり方さえしっかり考えて計画すれば、かならず満足のいく住宅ができるはずです。みなさんも信頼できるハウスメーカーといっしょに、明るく爽やかな家づくりを進めましょう。

 

悪条件は設計者のウデの見せどころ!!

日当たりが悪い、などの悪条件下では、できる範囲で最大限の効果をどれだけ得られるかが大きなポイントです。メリットに目を向けてみると、光が少ないのだから夏は暑くない、ということがいえるでしょう。問題は冬です。光が少なければ寒いのが当然です。断熱などを考え、いかに「寒くない家」にするかが、設計士のウデの見せどころといえるかもしれません。ちなみに明るさについては、それなりの知識をもつ設計者に依頼すれば。たいていは解決できる問題です。もっとも、既製品を組み合わせるような設計しかできない設計士には難しいかもしれません。

 

 

「向き」が悪い土地でも工夫次第!!

土地選びの基準は人によって様々ですが、それでも一定のセオリーが存在しています。たとえば「プライバシーの北玄関」、「開放的な南玄関」などなど。じつは賃貸暮らしを経験してきた多くの人が、日当たりの良い南向きの住宅を希望しています。しかし、南向きの敷地のすべてが本当に日当たりのいい住宅になるかどうかはわからないのです。少し再考してみる余地があるかもしれません。たとえば南側に道路のある土地は、間口が広ければ話は別ですが、間口が狭い場合は1階に玄関や駐車場を設けるしかなく、肝心の居室が明るい日差しを受けることができなくなり、必然的に暗くなあるのです。また、駐車場などで庭の部分を占領してしまうため、物干しの場所などに困るケースも多いのです。開放的な玄関まわりを演出することは可能ですが、土地の価格自体も南向きの場合は非常に高価になるため、間口の狭い南向きの土地なら考えものです。

 

逆に北向きの敷地は敬遠されがちですが、場合によっては南側に庭やリビングを配置でき、プライバシーの高い空間を作り出すことも可能なのです。この場合、北側は玄関や浴室、駐車場など、あまり採光を必要としない部屋にすることも出来ます。また、東西に向いている敷地はこの両方の良いところを兼ね備えていますし、東向きの敷地は、植物の嫌がるほぼ西日が当たらす、ガーデニングなどにはとても向いています。そして、どんなに狭い敷地でも、暖かいリビングとプライバシーの守れる空間を演出してくれるのが、最近はやりの2階にリビングを配置した間取りでしょう。道路からの喧騒も遮り、どんなに狭い土地でも一定の太陽光が室内に取り入れられるため、都市部では是非検討したい方法のひとつといえるでしょう

 

 

土地の価格を決定する「公示地価」「路線価」

【公示地価】

土地の売買や資産評価をする際の、適正な価格を判断する客観的な目安となるだけでなく、経済の動向を示す指標。その年の1月1日時点での、それぞれの土地がもつ本来の価値、つまり売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値を評価することになっている。2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行ない、その結果を調整したうえで価格が決定される。

 

【路線価】

一般的には「相続税路線価」のことを指す。相続税路線価は、相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額で、公示地価の8割程度が目安とされている。公示地価はその土地そのものの価格なのに対して、路線価はその道路に面する土地の価格は同じ、という考え方に基づいている。調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁(国税局)がそれぞれの価格を決定する。


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