注文住宅の家づくり 土地を選び!!

土地の選び

 

自分たちのライフスタイルにあった土地選びが、理想の家づくりの第一歩です!同じ土地は二つとありませんし、一足先に契約されてしまうこともあります。ですが、焦って契約してしまうのはNG!納得できる土地を探すためのポイントや専門用語をしっかりと理解して役立てましょう!

 

 

理想の生活スタイルをイメージする!

選んだ土地によって建てられる建物はもちろんですが、生活スタイルも大きく変わるもの。どんな生活をしていきたいか、何に重点をおくのかで、住みたいエリアがざっくりと決まっていきます。

 

 

 

優先したい条件を明確にする!

予算の都合もあるうえ、自分たちの要望を満たす土地を探すのは大変なことです。ここは妥協できるけども、ここは譲れないといった優先順位を決めておくと、理想の土地が見つかった時に素早く判断できます。

●最寄り駅や道路の利便性

●見晴らし・ロケーション

●医療施設・公共施設・スーパーなどの利便性

●近隣状況・防犯性

●日当たり・風通し

●通勤・通学時間・校区

●土地の形状・高低差・地盤

●水害や地震などのリスク

 

 

土地の購入パターンは大きく3種類!

@土地と建物をセットで購入する

メリット

●契約手続きが簡単で早く住める

●資金面で計画が立てやすい

建売住宅や分譲住宅のように、すでに完成済みの建物と敷地をセットで購入するパターンです。日当たりや収納など現物で確認できるので、入居まで時間がかかりません。

 

A土地と建物は別で購入する

メリット

●家づくりに積極的にかかわれる

●仲介手数料は土地代のみ

まず土地のみを購入し、その後で希望するハウスメーカーや工務店、建築士などと話し合い注文住宅を立てるパターンです。自由な設計を依頼することができます。

B建築条件つき土地を購入

メリット

●施工会社を探す手間が省ける

●注文住宅よりも比較的低価格

土地購入後、指定の施工会社で建物を立てることが条件となる土地になります。建売住宅より自由度の高いプランがつくりやすく、注文住宅よりもスピーディに進めることができます。

 

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家が建てられる土地かチェックする!

土地があれば、どこでも家が建てられるとは限りません。土地には様々な法規制があります。必ず確認しておきましょう。

 

用途地域

ほとんどの土地は「住居系」「商業系」「工業系」など、どのような目的で利用されるかによって12種類の「用途地域」に細分化されています。用途地域により、建物の用途や規模が決まります。

 

【12種類の用途地域】

住居系

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

商業系

近隣商業地域

商業地域

工業系

準工業地域

工業地域

工業専用地域

防火・準防火地域

用途地域とは別で、主に住宅密集地の火災防止に設けられている地域のことです。建物の防火性を高めるために、構造や材料規模が制限されます。

 

接道義務

幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければ家は建てられません。4m未満の道路の場合は、所有地であったとしても、道路中央線から手前に2mまでを道路の扱いとしてセットバックしなければいけません。

 

高さ制限

周辺道路や隣地の採光や通風など、周囲の環境にも配慮するため、建物の高さについても「用途地域」によって細かい規定が設けられています。

 

建ぺい率・容積率

「建ぺい率」とは敷地面積に対する建築面積の割合のことになります。「容積率」とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を言います。その土地にどれ躯体の規模の建物が建てらるかを示しています。

 

 

気になる土地が見つかったら自分の目で確認を!

2回以上は現地に足を運ぶようにしましょう

現地確認はとても重要です。写真や図面では判断できなことがわかるので、必ず訪れるようにしましょう。ポイントは1度訪れて判断をするのではなく、天候や時間帯を変えてチェックをすることです。平日の昼間は静かでも、夜は抜け道として車両の交通量が多いなど、細かなところですが、違いがわかってきます。また、周辺住民の方にその地区の生活環境はどうか話を伺うのも良いでしょう。

 

買ってからの後戻りは大変、慎重に選ぶようにしましょう!

年月が経過すると、周辺環境は必ず変化します。自分たちの生活スタイルが変わるかもしれませんし、「今」の感覚のみで土地を探していると、数年後に不満が出てくる可能性もあります。未来を完璧に予測して土地を購入することはできませんが、変化を予測して、対応できるようにしておくことは大切です。

 

※ハウスメーカーが値引きをする時期

※アエラホームの坪単価!!

 

 

景観法がスタート!!

美しい景観を国民共通の資産にしようとの目的で「景観法」が誕生。調和のとれた電線のない街区づくりがスタートしました。「美しく良好な景観は国民共通の資産であり、その整備と保存を図る」という「景観」を前面に打ち出した「景観法」が2004年6月に成立、翌年6月に施行されました。この法律が注目されるのは、「景観」をわが国で初めて法律・行政のテーマにした革新性にあるといえます。画期的と言うべき点は、戦後から長い間続いてきた都市部を中心とする景観の破壊の歴史に終止符を打ち、「美」を都市計画・建築計画の優先コンセプトに掲げたことにあり、従来型の開発至上主義という行政理念をコペルニクス的に転換した点にあります。

 

景観法は、国土交通行政の分野ではほぽ半世紀ぶりに誕生した3文字法です。刑法、民法、商法は2文字、国会法、内閣法などは3文字というように、国家の中核を成す法律は一般的に短い名前のものが多いといわれています。国交省関連では河川法、道路法、港湾法といった法律がありましたが、「景観」が遅ればせながら、その仲間入りを果たしたわけです。法律の内容をみると、まず、目的は「わが国の都市、農漁村等における良好な景観の形成を促進するために、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格ある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現(以下略)」とあります。これを実現させるため、景観形成に関する基本理念、国等の責務を定めるとともに、景観計画の策定、景観計画区域、景観地区等における各種の規制、公的機関の支援などが盛り込まれています。

 

土地の素性も調べよう

土地勘のない場所で土地を買う場合、昔、何に使われていたかも調べておきましょう。たとえば震災で一気に注目が集まった液状化。埋立地はもとより、沼が干上がってできた土地、河川の水量・経路の変化でできた土地、休耕田を開発したところは、地震によって液状化しやすいことがわかっています。地震がなくても、地盤沈下などで基礎と地面に隙間ができる場合もあります。主要なエリアについては「液状化マップ」があるので、ある程度の参考になります。

 

あるいは、法務局で閉鎖登記簿謄本を調べるという方法があります。今のコンピュータ登記システムができる前の、帳簿に筆で手書きしていた時代の登記簿を閲覧することができます。これで土地の用途を見てみます。住宅や田畑などが一般的なのですが、たまに墓地とか刑場などと書かれている場合があり、知ると結構ビックリします。

 

住宅基本法も制定

法律に基づいて「景観計画区域」「景観地区」などが誕生すると、建物の色彩やデザインなどが周辺と調和したものとなり、ガードレールや並木などの公共施設や駐車場も景観に配慮されたものとなるほか、電柱・電線の地中化も進むI等々の効果が期待できます。戦後、急速な都市化の進展により都市の景観は調和のない乱雑なものへと変わり、その有様は「戦後の負の遺産」「20世紀の負の遺産」ともいわれてきました。景観法の誕生は、まさしく「21世紀型法律の誕生」と言うことができます。「修景10年、風景100年、風±1000年」とのたとえがありますが、景観は50年ほどのスパンで整備されるものであり、わが国が景観を内外に誇れるようになる作業のスタート台に立つたというのが現在の状況です。

 

景観法に続いて、今度は日本の住宅事情のレベルアップを目指した「住宅基本法」が2006年に制定されました。住宅単体だけではなく街並みの良質化が進むものと考えられています。欧米先進諸国並みの美しい住宅街区の全国での展開が望まれます。

 

土地探しは建設会社に任せてよいのか?

土地探し

 

それでは、具体的な土地の探し方をご説明しましょう。欲しいと思う候補地の地域の不動産業者か、あなたが家づくりを依頼する建設会社に相談する方法が妥当です。では、どちらに声をかけたほうがいいのでしょうか?まずは、建設会社の人に声をかけてみる。「土地探しも建設会社に相談していいの?」と不思議に思われるかもしれませんが、家づくりのプロである建築会社は、家づくりに向いている土地探しのプロでもあるのです。あなたがどんな家を建てたいと思っているのか、新居でどのような生活を夢見ているのか、あなたの理想の家づくりをかなえるためにどんな土地が最適なのか、どんな土地に家を建てればあなたの家族が幸せに暮らすことができるのかという要点を踏まえて、土地探しを手伝ってくれるでしょう。「そうは言ってもやっぱり不安だなあ」「不動産業者に頼むのが無難じゃないのかな」などと、疑いの晴れないあなたには、もう少し詳しく説明しましょう。地域に密着した建設会社は、地元の不動産会社と密に情報交換をしています。お互いの長所を生かし合うパートナーという関係を築いています。

 

建設会社は、家を建てる土地を探しているお客さんのために、信頼できる不動産会社を紹介します。一方、不動産会社は、家を建てるために土地を買ったお客さんのために、信頼できる建設会社を紹介するものです。建設会社が家を建てたいと相談に来る人に最新の情報を提供できるのは、不動産会社と常に緊密な連絡を取り合って地元の情報を積極的に収集しているからです。あなたが土地を探す際に、わざわざ不動産会社にまで出向く必要はありません。ただし、建設会社に次のように頼んでみてください。「予算は家づくりと合わせて○○円までです」「▲▲駅周辺に、××坪の広さで、○○円の土地を探して欲しい」「△△小学校の校区に新しい土地が売り出されたら教えて」このように頼んでおくことには、まったくお金がかかりません。建設会社にしても、お客さんの意向をある程度反映した土地をすすめるほうが仕事につながるかもしれないのですから、自前の情報網の中身を気に留めるぐらいのことに労力は惜しまないでしょう?それなら、是非とも一声かけておいたほうがいいのです。あなたが家族みんなで楽しく家づくりのプランを考えているときに、土地の情報は確実に建設会社に入っているものです。その情報はあなたが前もって建設会社に声をかけているかどうかによって、あなたのところにまで届くかどうかが決まります。


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