「定期借地権」 アエラホームで建てれるの?

 

「定期借地権」つて何?

定借

 

家を建てるための土地を、買わずに借りる際の決まりを定めたものです。土地を購入するよりも低予算で、家を取得することが可能です。

 

定期借地権」とは、簡単にいうと、家などを建てる際に借りる土地の契約期間を定めたものです。大正10年に制定された従来の「借地法」と「借家法」は、地主より借地人や借家人を保護する側面が非常に強いものでした。そのため土地について地主は、「貸したけど、いざ自分が必要になった時は利用できない」という事態を危惧し、借地にして利用することを避けるようになりました。結果、土地が残され、土地高騰の要因にもなりました。ここから土地神話がはじまったのです。これを觧消すべく、平成4年、「新借地借家法」が制定され、このなかで「定期借地権」という概念が誕生しました。この定期借地権は地主の従来の憂慮を払拭し、土地を有効利用することを可能にしました。

 

 

「公団」の定期借地権のメリット!!

土地の所有権

 

民間の定期借地権は購入がとても難しいのですが、実は、公団の定期借地権は、借地経過5年後に時価で購入できるのです。「定期借地権は50年後に更地で返さなければならないからもったいない」というご意見もあるようですが、公団の定期借地権であれば、5年後以降、いつでも購入してしまうことが可能なのです。もちろん、そのときにお金をもっているか、あるいは借入れができればの話ですが。しかし、上手に利用できれば、土地を買うお金を家に回して、広い家を取得することも可能です。

 

 

土地の所有権の種類

一般的な住宅の売買では、土地と建物がセットになっています。これを所有権の売買と言います。パンフレットや図面などの権利項目に「所有権」と書かれているのがそれです。

 

所有権として購入すれば、土地も建物もすべて自分のものになります。土地を持つということは、法令に準拠していれば、その使い方も処分も基本的に自由です。広い土地なら、分筆して売却することもできます。

 

普通借地権と定期借地権

一般的な借地権と言えば普通借地権のことを指します。しかし、これでは地主にとってあまりにも不利なため、地主も貸すのを嫌がります。それでは借地の制度が成り立ちません。そこで地主の権利を保護するためにできたのが、定期借地権(定借)と呼ばれる権利形態です。「定期」と言われるくらいですから、期間に定めがあり、契約はそこでいったん終了します。

 

たとえば50年の借地期間が満了すれば、原則としてその土地は地主に返還しなければなりません。通常は、建物を取り壊して更地にします。この制度を使って建てられたのが、「定期借地権付きマンション」です。地代を支払う必要はありますが、土地代が含まれない分、非常に安い値段で分譲されるのが特徴です。ただし、50年なら50年の期間が満了し、もし定借の期間が更新されなければ、組合は解散し、居住者は全員出て行かなければなりません。更新条件がなければ、こうした物件の資産価値も、ほぼゼロになると考えたほうがよさそうです。たとえば50年の定借で、30年住んだら残り20年です。借地期間は更新されないとわかっていれば、そんな物件を買いたい人はいないでしょう。

 

20年後は取り壊されることがわかっているので、売却は事実上不可能です。共用部分の修繕にお金をかけても無意味ですから、老朽化しても放置されます。もちろん賃貸に出すという方法もありますが、制約があればあるほど、家賃も低く設定せざるを得ません。こうした物件を購入するのは、「50年も住まないから、所有権にこだわる必要はない」「家賃を払う感覚で、家賃より安くなる」「売れなくても、価値がゼロになってもいい」という考え方を持っている人に限ります。これはこれで合理的な発想でもあると思います。土地の種類は、必ず住宅情報などに記してありますので、注意して見ましょう。

 

借地権の物件

所有権に対して、土地は自分の持ち物ではなく、地主から借りて建物だけを建てるという場合があります。これを「借地権」と呼びます。読んで字のごとく、土地は地主から借りているもので、建物だけを売買することです。賃貸料として、毎年もしくは毎月地代を払います。地代といっても通常は固定資産税程度ですので、非常に安いのが魅力的です。

 

なぜそんなに安いかというと、地主は地代で儲けたいというよりも、土地を手放したくない場合が多いからです。先祖代々の土地だからとか、いろいろな理由があるようです。さらに借地権の物件は、建物の価格だけ払えば良いので、所有権と比べると安い値段で買うことができます。土地の価格が高い都市部では顕著に差が出ます。
「借地期間が終わったら出て行かなければならないの?」「地主から出て行けと言われたら従わないといけないの?」という心配を抱くかもしれませんが、大丈夫です。借地権は借り手にとって非常に有利な権利形態で、借地期間が終わっても、原則として明け渡す必要はありません。基本的に地主は契約更新に応じないというのはできず、契約期間が満了しても、通常は半永久的に更新されます。地主の高齢化や相続などにより、相場よりも安い値段でその土地の所有権を買えるケースもあります。

 

途中で売却したい方には向かない「借地権」

借地権とはいえ、ほぼ永久に住み続けることができるので、所有権にこだわらなければ選択肢として有望です。しかし、途中で売却したいという人には向きません。なぜなら、次の買い手が、そこまで合理的に考えてくれるとは限らないからです。というより、むしろ期待しにくいでしょう。家を買いたいと考える人は「所有欲」があり、自分のものにならないのは不安ですから、やはり「所有権」を好みます。すると、流動性も資産価値も下がります。

 

ただし、賃貸として貸し出す場合はそう問題ありません。賃貸を借りる人は、所有権かどうかは気にしないので、普通の賃貸物件としての家賃で貸すことができるからです。さらに、安く買えるということは住宅ローンの返済額も小さくなりますから、賃貸に出してもローン返済額を上回る家賃収入を得られる可能性が高くなります。

 

家を消耗品と考える人向きの「借地権」

資産価値を重視する人には向きませんが、「家は劣化するから消耗品」「無理のない返済で便利な場所に住めるほうがよい」「転居が必要になったら、売らないで貸せばいい」と考える人にとっては検討に値します。ただし、土地がなく資産性も低いということは、金融機関も同じように見ますから、融資の評価も低くなるため、住宅ローンを組むには、ある程度自己資金が必要になります。

 

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