【マイホーム・住宅購入】自己資金を増やす方法！！
購入可能額は自己資金＋住宅ローン
マイホーム購入を具体的に考え始めた場合、まずは資金の現状を把握することが重要です。マイホーム資金には、自己資金を借入金（住宅ローン）があります。自分がいくらぐらいの住宅を購入することができるのかは、現在の預金額などの自己資金と、銀行などで組めるローンの借入金の金額を合わせることで確認できます。
自己資金には、自分や配偶者の預貯金の他に、マイホーム取得のために取り崩すことのできる有価証券や祖父母や両親などの身内からの援助や借り入れも加えて計算してかまいません。これらで集めることができる自己資金については、頭金や諸経費の支払いにあてて、自己資金でまかなうことが出来ない部分には住宅ローンをあてることになります。
住宅ローンは、借りたお金と利息を支払わなければいけないものです。もともと借りた金額が少なければ利息も少なくて済み、返済する金額も少なくなります。借入金額をできるだけ減らすことが、ローンの負担を軽くする重要なポイントになります。
そのためには、住宅の購入時に支払う頭金の金額を多くすることが重要で、つまり自己資金を増やすことが大切になります。しかし、頭金を貯める事ばかりに集中してしまい、家族の夢のマイホームを購入するタイミングを逃してしまっては、元も子もありません。ですので、自己資金は、購入する住宅価格の20～30％程度を目安とするといいでしょう。
自己資金をアップする方法
マイホーム資金を節約するためには、自己資金をできるだけためておくことが重要と前回のコラムにてお話ししました。では、どのように自己資金をアップさせれば良いのか、今回はその方法をいくつかご紹介します。
夫婦や親子の共有名義にする
夫婦や親子で資金を出し合う場合には、登記をするときに共有名義にしていないと「贈与」とみなされてしまい贈与税の対象となります。この時に出した金額に応じた割合にて按分（基準となる数量に比例した割合で物を割り振ること。比例配分。）しないと、持ち分に合わない分を贈与した（された）とみなされ贈与税の対象になってしまいます。
両親や祖父母から資金援助をうける
肉親間のお金のやりとりでも年間110万円を超えると「贈与」となり贈与税の対象となります。ですが、両親からの贈与の場合、「相続時精算課税制度」というものを利用すると2,500万円までは非課税となります。ただし、相続が発生した際には、それまでの贈与も相続財産とみなされるので注意が必要です。
両親や祖父母から借金をする
資金を両親や祖父母から借りいれる場合は、贈与とみなされると贈与税がかかってしまう場合があります。ある程度の金利を設定して借用書を作成し、しっかりと毎月返済していく実績が必要になります。金利がゼロであったり、返済の実績がなかったりすると、贈与とみなされてしまうので注意が必要です。贈与ではないことを示すために、最寄りの公証人役場で私署証書の認証を受けるという方法もあります。
日々の節約でコツコツと貯める
自己資金は毎月コツコツと貯めていくことが堅実です。マイホーム資金を貯金する為の専用口座をつくり、日々の生活費を節約してお金を貯めていきましょう。簡単なもので構わないので家計簿をつけていくことにより、電気・水道・ガスの使い方を意識するきっかけになったり、不要な買い物を減らすきっかけになったりとお金の使い方を見直すことにもなります。ですが、節約をすることにこだわりすぎて強迫観念になってしまわないように、できる範囲で地道に節約することを心がけるようにしてください。
財形など給与天引きで貯める
会社員の方であれば、給与やボーナスから自動的に天引きされる財形制度がおすすめです。財形積立残高の10倍の額（上限は4，000万円）まで融資を受けることができ、元利合計550万円まで利子への課税が免除になるという大きなメリットがあります。制度のある会社に勤められている場合には、積極的に利用すると良いでしょう。
親からの資金援助
親からの資金援助ほど、効果的なものはありません。これにより自己資金が増えれば、住宅ローンとして借りるお金が少なくて済むので、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短くしたりできます。
現在は現役で働いている子供世代より、年金で暮らしている親年代のほうが生活にゆとりのある時代です。総務省の統計によると、60～70代の4世帯に1世帯は3000万円以上の貯蓄があると言われています。「このお金を子や孫のために」と考えている親は少なくありません。子世帯が新居を構えるためにお金が必要と申し出れば、これほど有意義な使い道はないでしょう。資金援助の申し出は、むしろうれしい話かもしれません。
贈与が非課税になる２つの方法
お金をもらう（贈与される）場合は、通常、贈与税という税金がもらう側に課せられます。ただし、毎年110万円以下の贈与なら「暦年課税」の非課税枠が適用されるため税金がかかりません。
また、贈与税は税金のなかでも累進性が大きいため、贈与の全額が多いほど税率が高くなるのですが、平成26年までは、両親か祖父母（直系尊属）からの贈与については、「住宅取得等資金の贈与の特例」の非課税制度が利用できます。令和3年のほうが有利で、「省エネ性または耐震性を満たす住宅」にすれば、最大1500万円までは贈与税がかかりません。したがって、先の暦年課税の非課税枠と合わせれば、1610万円までの贈与には税金がかからないということです。
親からの資金援助が非課税になる方法は、もう一つあります。「相続時精算課税制度」です。これは、「相続財産の前渡し」といえるもので、2500万円までの贈与には贈与の時点で課税をせず、将来その親が亡くなった後に贈与分を合わせた金額をもとに相続税を計算して精算するというものです。2500万円を超えても、税率は贈与時点で一律20％と割安です。「住宅取得資金等の贈与の特例」とも重ねて利用できるので、合わせると令和3年は3700万円まで贈与税がかからないことになります。
以上２つの非課税枠ですが、どちらを使えば有利になるかは、資産の状況や税金対策の有無が関わってきますので一概にはいえません。多額の贈与を受ける場合は、相続時精算課税制度を利用したいところですが、その際は親の資産のすべてが子や孫に知るられることになるので、抵抗を感じる人がいるかもしれません。また、不動産や有価証券は価格が変動しますので、素人判断は控え、なるべく税理士などに相談したほうがよいでしょう。
贈与とみなされないように！！
贈与ではなく、資金を借りるだけなら税金はかかりません。借りる金額を制限されることもありません。ただし、親子だからといって曖昧なルールで貸し借りをすると、税務署からそのやり取りを贈与とみなされることがあります。贈与となれば当然、贈与税が課されます。しかも、これまで納めるべきだった贈与税を延滞していたとみなされ、より多くの税金が課税されることもあります。そうならないためには、親子といえども、誰が見てもお金の貸し借りがはっきりと分かる手続きを踏むことが大切です。
具体的には、借用証書や金銭貸借消費契約書を取り交わすことです。書面には、借りた金額、返済期限、返済回数、利息、日付など最低限必要な情報を記載しておきます。また、返済は現金でのやり取りとせず、振込みにして預金口座に返済実績の記録を残すようにしましょう。親が高額な不動資産を保有する場合には特に、税務署の注意を引きやすくなります。追徴課税をされないよう、きちんとした手続きを行ってください。
親からの資金援助には３つの選択肢
注文住宅を建てる場合、住宅囗１ンの融資実行（引渡し・登記完了後）前に必要な費用も含め、自己資金は少なくとも総額の20％、できれば30％は用意しておきたいもの。
親から資金援助を受ける場合には、税金に関する３つの選択肢があります。
１つ目は「住宅取得金等に係る相続時精算課税制度（※）」の利用です。贈与額の上限はありますが、贈与時に税金がかかりません。
２つ目は、建物を親との共有名義にする方法です。負担した資金の比率に応じた持ち分名義にすれば、贈与税はかかりません。
３つ目は、親から借金する方法です。ほかのローンも含めて返済可能な状況で、返済の事実があれば、贈与税はかかりません。
自己資金はどれくらい必要？
物件価格の３割が目安！
もし可能ならば、住宅資金はすべて現金で支払うのが理想です。あくまでも理想です。現金は多ければ多いほどべ夕ーです。少なくとも物件価格の３割は白己資金を準備しましょう。インフレの時代は、物価がどんどん上がり、お金の価値が下がっていったので、借金をしても目減り効果が期待できました。ところが現在はデフレの時期。借金はできるだけしないほうがいいのです。とアホなファイナンシャルプランナーが言いそうですが、金利が低い今は貯めるより早く借りたほうがお得です。住宅価格はどんどん上昇中です。しかも、金利も上げり気味・・・消費税もアップするし・・・貯まるのを待っていたらアホを見ます。足りない場合は、現在の貯蓄額に合った物件に変更するか、３割を目標に貯蓄をすることが推奨されていたのは、昔の話です。今の住宅ローンの低金利をご存知ないのですか？
自己資金を貯めるのには、２つの目的がある！！
ひとつは頭金をできるだけふやして借入額をできるだけ少なくすることです。そうすれば、月々のローン返済がラクになりますし、短期間で返済できれば、教育資金や老後資金などにも余裕ができます。もうひとつは、貯め癖をつけることです。住宅取得のために貯蓄をすると、その分切り詰めた生活をすることになります。これが習慣化してしまえば、ローン返済に困ることはたぶんないでしょう。逆に、これまでほとんど貯蓄をしてこなかった大だと、家を購入したあとでローンの出費にあわてることになります。自己資金がない分、借入額も多いので、返済は厳しくなるでしょう。将来、住宅ローンの返済で苦しまないために、頑張って自己資金をふやしてください。
住宅金融公庫を利用するなら２割以上の頭金が必要？
自己資金がどのくらい必要なのかは「自分はいくらの住宅ローンを組めるのか」からも計算できます。これまで住宅金融公庫の融資額は、原則的に物件価格の８割まででしたが、2001年度までは臨時措置として、世帯年収が一定基準を超えていれば、10割まで借りられるようになっていました。しかし2002年度の改正で、この「頭金なしでも０Ｋ」という臨時措置がなくなり、物件価格の８割が上限になってしまいました。さらに、年収が800万円を超える場合は、物件価格の５割までしか融資してもらえません。
しかし、現在では物件価格の9割まで借り入れが可能となっています。住宅金融公庫は金利も高いし、団体信用生命保険も有料、そのほかの付帯サービスも悪い。ましてや以前のように8割までだと、だれが利用するのでしょうか？
住宅金融公庫のメリットを教えてください。
「いくらなら借りれるか？」ではなく「いくらなら返せるか」を考える
単純計算でいくと、住宅ローンで借りられない分を自己資金で用意すればいいことになりますが、さらにこのとき忘れてはならないのが、これからのライフプランです。
たとえば子供がまだ小さくて、教育費がかかるような場合は、住宅ローンを借りられるギリギリまで利用すると、将来出費がかさんで家計が非常に厳しくなるでしょう。先の生活を考えて、「いくらまで借りられるか」から「いくらなら返せるか」を計算し、無理なく返せる額を見つけることがとても大切です。
年収が800万円を超える人は借りすぎに注意
2002年度から年収800万円を超える人は、物件価格の５割までしか公庫の融資を受けられなくなります。足りない分、民間のローンを利用する人が多くなるでしょう。この場合、申込先が２ヵ所になるので、その分保証や事務手数料など諸費用も２倍かかります。また、民間は公庫とくらべて融資の上限額が高いので、つい借りすぎてしまう危険もあります。しかし、今ではこの制度も撤廃されました。
年収に占める返済額の割合は20％以内が理想！！
年収が800万円以下の人は、さらに注意が必要です。この先今の年収がっづくとして、ほんとうにローンを返済していけるのかをじっくり考えてください。重要なのは月々の返済額です。公庫では、毎月の返済額は月収（年収の12分の１）の20％以内と決められています。これは、無理なく返済するための最低の基準です。民間の住宅ローンを利用する場合にも、この基準を必ず守るようにしましょう。
返済可能額の計算の仕方
これまで住宅ローンの返済は､将来の収入をベースに考えられてきました。ところが今の時代は、年収が確実にアップしていくとは限らないうえ､年俸制を導入する企業もふえ､これから先の収入を考えることがむずかしくなっています。そこで基準になるのは今の家計です。住宅購入後に住居費にあてられる金額は、次のように計算します。
１年間に住居費にできるお金ですが、全額住宅ローンにあてるわけにはいきません｡住宅購入後は、固定資産税、都市計画税などの雑費が最低でも15万円程度はかかるので、頭に入れておきましょう。これが毎年返していける最大の金額です。ただし、この金額ギリギリいっぱいまでローン返済にあてるのは危険です。少しでも収入が減ると返せなくなってしまいます。返済額は余裕をもたせて設定し、もしも収入がふえたら、繰上返済をしたり、条件変更で月々の返済額をふやすようにしましょう。さらに定年までの年数を上限として、自分に合った返済期間を決め、年間の返済額と合わせて計算すると、安心して返せるローンの金額が計算できるはずです。