【選び方から買い方】中古住宅【注意点と相場】
中古物件の選び方
中古住宅のメリットは・・・住みたい地域を選べること割安感！！
中古物件は新築より2～4割は安いといわれており、住みたい地域が限定されている人、ある程度以上の広さが必要な人には魅力的な選択肢です。築20年を越えると、一般にその価格はほぼ査定ゼロになります。しかし、基礎や構造に問題がなければ、内装や設備だけのリフォームで家を美しくできますし、完璧な自分好みにこだわらないのであれば、かしこい購入方法です。基礎などを確認し、必要ならリフォームや建て替えを理想的な物件が見つかったら、そのまま住むのか、リフォームかを検討します。基礎などに問題があり、そのままでは安心して住めない場合は、構造部分も含めた大規模なリフォームが必要です。リフォーム費用が新築費用と同程度や土地はいいが住むには適さない物件の場合は、建て替えも視野に入れましょう。
ただし、中古物件を検討する際は、売主が手放す理由を必ず検討しましょう。転勤や広い家への買換えなどなら問題ありませんが、近隣環境に問題があったり、建て替えができない再建築不可物件の可能性もあります。中古のマンションは管理規約でリフォーム部位が制限されているので、これも確認しておきましょう。
中古住宅のメリット
中古住宅には次のようなメリットがあります。
新築住宅よりも安く購入することができるため、負担が軽くなります。
新築住宅よりも範囲が広く、地域や都市のさまざまな場所で購入することができます。
新築住宅を建設するために必要な資源を使用することなく、既存の建物を改修して再利用することができます。
新築住宅に比べて、建物の歴史や建築様式があり、それらを活かした独特な外観を持っていることが多い。より住みやすい環境: 新築住宅に比べて、周辺環境や公共施設が整っていることが多い。
中古住宅は、すでに住まれていることにより、家具やインテリアが整っていることが多く、すぐに住み始めることができます。
新築住宅に比べて、隠れたトラブルや不具合が発生する可能性が少ないため、安心して住むことができます。
中古住宅は、投資としても魅力的で、購入後には値上がりする可能性があります。
新築住宅に比べて、自分好みに改装を施すことができる可能性が高い。
既に住民が住んでいる中古住宅に住むことで、すぐに地域のコミュニティーに参加することができます。
中古物件の価格はこう決まる！
中古住宅の価格は、築1年後から下がり始め、20年後にはほぼ査定ゼロに！！
中古物件の価格は、（財）不動産流通近代化センターが策定した価格査定マニュアルで決められており、ほとんどの業者がこのマニュアルにのっとって売り出し価格を決定しています。一般に住宅は、新築後1年経つと価格がぐっと下がります。木造の場合、築2年目以降は毎年坪単価2万円ずつ下がるので、築20年を過ぎると査定価格がほとんどゼロの物件が少なくありません。その場合はほぼ土地代だけの価格ですが、あまり古いとリフォーム規模が大きくなる可能性があります。
人気が高いのは築1～10年程度の築浅物件ですが、まだ修繕の必要のない家を売主が手放す理由を確認することが大切です。マンションは築10～15年目の大規模修繕が終わった後が購入のチャンスです。
中古物件の値下げは交渉次第
中古物件は1軒1軒状態が異なるものなので、新築よりも値引きの可能性が高くなります。実際、売り出し価格と成約価格に数百万円の差がある物件もあるほどです。中古物件を下見して、修理や取り換えが必要な個所を見つけたら「リフォーム費用が必要だから」と値引き交渉をしてみましょう。また、「他社と比較検討中」「まとまった現金で購入できる」ことなどを担当者にはなし、揺さぶりをかけてみるのもテクニックの一つです。
中古建てを建て替えする場合
中古住宅の解体と地盤の整備が重要です！！
探していた地域にちょうどよい土地が見つかったものの、上に建っている家がどうも気に入らない。そんな場合には、中古住宅を一度取り壊し、家を新築することになります。基礎に問題がある住宅は、必ず室内にその影響が現れます。
床のきしみや傾き、建具のすきま、壁のひずみなどなど・…住宅は、基礎が頑丈であることが最大のポイントです。これさえ頑丈なら他の部分はリフォームで新品に戻すことができるといっても過言ではありません。買いたいと思ケ家が見つかったら、まず最初に家の周りをぐるっと歩いてみましょう。そして、基礎に大きなきれつがないかを確かめます。基礎はモルタルで仕上げることが多いので、小さなきれつはさほど問題ではありません。重要なのは幅数ミリ以上の深いきれつ。これがあるときは「不同沈下（基礎が不均一に沈下している）」が起きていることが疑われます。
こうした建て替え例では、中古住宅にそのまま住んだり、新しい分譲地に家を新築するよりも膨大な手間と時間がかかりますが、自分が住みたい地域に自分の希望を反映した家を建てることができるのです。大まかな段取りとしては、中古住宅を購入する一方で新築を依頼する施工業者を探さなくてはいけません。建て替え業者は戸建て注文建築の依頼先探しと同じスキームで進めることが重要です。さらには、建て替えですので古い家を取り壊し、土地を整備する作業が必要になります。これは新しく家をたてる施工業者に依頼すると良いでしょう。
中古住宅の解体費用は買主側で行う方がお得
どうせ建て替えるつもりの中古物件であれば、最初から売主側に解体してもらい、更地で購入した方が断然お得だとお思いかもしれません。しかし実は、それは大きな落とし穴です。売主側が解体撤去する場合は、費用はできるだけ安くすませようとするのが一般的なのです。安く請け負う業者の中には、ごみ処理費用を浮かすために、住宅基礎の一部や埋設物をそのままにしたり、最悪の場合は、ゴミなども地中に埋めて処理してしまうことも多々あります。一見、綺麗に整地されたように見えても、買主が購入後に気づいてトラブルになるケースは少なくないのです。購入した後では、買主がそれらの撤去費用を負担しなければならないのです。
こうした事態を防ぐには、壊すとわかっている場合でも建物ごと購入し、自分で建て替えを依頼する建築業者に解体工事を依頼する方が得策です。建築を請け負っている業者であれば、しっかりと解体撤去をしてくれますし、解体費用を負担するという条件で、売主側に値引き交渉をすることもできます。
中古物件購入時の契約のポイント
契約前に必ず重要事項と登記記録を確認すべし！！
購入したい中古物件を見つけたら、まずは不動産業者に申し込みます。不動産業者は購入希望金額や物件引渡し希望日などを記入した「」買付証明書」（「買付依頼書」「購入申込書」ともいう）を作成し、売主と交渉を行います。双方の条件が合えば、売買契約を交わします。売買契約の前には不動産業者から必ず重要事項の説明がありますので、事前にコピーをもらってしっかり確認します。納得できない部分があれば、業者を通して売主に伝え、内容を修正してもらいましょう。
契約後、手付金や仲介手数料を支払い、住宅ローンの手続き、残金決済、物件引渡しへと進みます。この際、移転登記を申請し、確実に自分が所有者として登記され、売主の抵当権などが残っていないことを確認します。
手付金支払い後にやむを得ない事情で契約解除することになった場合
中古住宅の売買契約に伴う手付金は、一般に物件価格の1割程度といわれています。万一、買主が何らかの事情で契約を解除することになっても、手付金は戻ってきません。民法により、手付金を放棄することで契約解除が認められています。逆に売主の事情による解除は、やはり民法によって、手付金の倍額を買主に支払うことで認められています。
中古住宅の購入の際には、仲介手数料が必要です。不動産業者に報酬として不動産仲介手数料を支払わなく久手はいけません。しかし、この仲介手数料の額が非常に大きく、購入者にとって大きな負担となっています。しかしこれらの仲介手数料を支払わなくても中古住宅を買う方法があるのです。
中古住宅のリフォーム術
基礎や耐震性に問題がないか確認してから着手するすることが重要！！
立地や広さが気に入ったなら、新築にこだわらず、中古建てや中古マンションを自分好みにリフォームするのも一つの方法です。その場合、間取りや設備だけでなく、基礎や構造部分までしっかりチェックし、構造材が腐っていないか、大きな地震がきても耐えられる強さがあるか、専門家に見てもらうことをおススメします。壁紙の貼り替え程度のリフォームなら気軽にできますが、構造部分にまで及ぶリフォームは家を骨組みが見えるまで解体することも珍しくありません。購入する前に家族全員でよく話し合い、リフォームの方向性を決めて予算や工事期間を検討しましょう。中古マンションの場合は、リフォームできる部分が限られているので、事前に管理組合に確認しておきましょう。
リフォームの方向性を決める
ひとことでリフォームといっても、工事の規模や目的により、予算や手間が大きく変わっていきます。最低限なにをしなくてはいけないのかを、まず把握してから施工会社を探すようにしましょう。
大規模リフォーム
構造計算などが必要な場合は、一級建築士のいる施工会社に依頼
●基礎・構造の補強が必要
●外壁・屋根の補修が必要
●外観の雰囲気を大きく変えたい
●間取りを変更したい
●バリアフリーにしたい
模様替えリフォーム
設備の入れ替えや家具のつくり付け程度なら、リフォーム専門店や地元の工務店に依頼
●床をフローリングにしたい
●壁クロスを貼り替えたい
●収納スペースを増やしたい
●キッチン・バス・トイレなどの住宅設備を入れ替えたい
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