住宅ローン選びの鉄則は【金利上昇が前提】

金利上昇

 

住宅ローンは全期間型が主流になりつつありますが、地域によっては当初期間重視型も多いのが今の現状です。ですから、地元金融機関の商品の特性をしっかりと理解すべきです。住宅ローンの金利引き下げ制度には、完済までのすべての期間、同じだけ金利を引き下げる「全期間型」と、当初の金利引き下げ幅を人きくして、固定期間後の引き下げ幅が小さくなる「当初期間重視型」の二つのタイプがあります。当初の引き下げ幅を大きくすれば、その分返済額が少なくなり、住宅は買いやすくなりますが、一定期間後の引き下げ幅が小さくなって、返済額が大幅に増加するという恐ろしいリスクがあります。このため、メガバンクでは一部を除いて、比較的安心できる全期間型が主流になっています。

 

ですから、メガバンクの影響力が大きい三大都市圈などの大都市部では、実際に全期間型を使う人が多いのですが、地域によっては依然として当初期間重視型が中心となっているところもあります。その地域の有力な地方銀行が当初期間重視型をメインにすえれば、ライバル銀行などもそれにあわせざるを得ないため、当初期間重視型の金利引き下げ競争が激しくなるのです。自分たちのエリアではどのタイプの住宅ローン商品が多いのかを調べた上で、それぞれの特性やリスクなどを十分に理解しておく必要があります。

 

 

 

 

当初期間重視型は後々の返済額増額リスクが大きいという点に注意が必要です。当初期問重視型の金利推移は、たとえば、店頭表示金利が2.7%で、当初3年間はそこから1.9%引き下げた0.8%で利用できます。しかし、4年目以降の金利引き下げ幅は1.2%に縮小します。このため、3年後の店頭衣示金利が変わらないとしても、適用金利は0.8%から1.5%にアップします。さらに、店頭表示が1%上がっていると適用金利は2.5%に、2%上がっていると3.5%に上がってしまうのです。これは極端な話ではなく、現実に起こりえる話です。

 

実例で考えてみましょう。借入額3000万円の場合、当初3年間の返済額は8万円強で済みますが、4年目からは店頭表示金利が変わらない場合でも、9万円台に増加、増額率は20%です。店頭表示が1%上がっていると、10万円台の半ばになって3割近い増加、2%のアップだと12万円台に増えて、実に5割近い増額です。当初の返済額が8万円台で済むのはたいへんな魅力ではありますが、4年目以降の金利が上にがっていた場合の返済額がどうなるのかを試算しておき、それでも問題なく返済できるかどうかを十分にチェックしておく必要があります。3年が経過すれば、多少は収入も増えるかもしれませんが、反対に、子どもの教育費などの増加も考えられます。可能な限りさまざまなシミュレーションを行って、家計の安全を確保しておきましょう。

 

※ハウスメーカーが値引きをする時期

※アエラホームの坪単価!!

 

 

変動金利は怖い!!

今、住宅ローンの金利タイプでいちばんの低金利は「変動金利型」です。現在、1%以下と魅力は高く、利息が少ない分を物件価格に足したいところですが、変動型に決める前に仕組みを理解しておくことが大切です。

 

変動金利型は経済状況から6ヵ月に一度、金利が見直されます。この先、金利が下がれば利息が減ってうれしいし、逆に金利が上がれば利息は増えて負担増。つまり、将来、総返済額がいくらになるのか計算ができません。しかも下のような「5年ルール」や「125%ルール」に基づいて返済額が急激に上がらないので、リスクがわかりにくくなっています。

 

変動金利が怖い理由

変動が怖い

6ヵ月ごとに金利が変わるから先が読めない

当初の金利を約束するのは6ヵ月間です。その後、金利は短期プライムレートに連動し、6ヵ月ごとに見直しタイミングがあるので、今後、金利が上がるのか下がるのか、返済額が多くなるのか少なくなるのか試算するのは不可能に近い。

 

仕組みが複雑で理解するのが難しい

たとえ金利が上昇しても、毎月の返済額が5年間は変わらない「5年ルール」や、5年経過後にも返済額が125%までしか増えない「125%ルール」など、仕組みがとても複雑です。

 

現在の金利が低いので借りすぎてしまう

低い変動金利で借りることを前提に試算をすると、返済能力以上の額を借りられてしまうので危険と言えるのです。住宅ローンの返済は長期間であり、この金利がずっと続くとは考えにくいのです。借入金額は固定金利で計算した額と同じくらいにしましょう。

 

金利が上昇しても固定金利に乗り換えるのは無理

変動金利の金利が上がってきてから固定金利に乗り換えようとしても、その時点ではすでに固定金利は上がっているのは経済の約束事なのです。さらに金利を乗り換えるにはローンの諸費用が数十万円単位でかかり、その面からも変動から固定への乗り換えは難しいのです。

 

「5年ルール」とは?

変動金利型の住宅ローンに適用されるルールで、金利が6ヵ月ごとに変動しても、返済額は5年間変わらず、返済額中の元金と利息の割合で調整される。利息額が増えると、元金充当額が減り、当初の予定通りにローン残高が減らなくなる。

 

「125%ルール」とは?

変動金利型ローンは、当初5年間が経過したら、返済額が見直される。5年間で金利が上昇した場合、毎月の返済額が増えることになる。ただし、当初5年間の返済額を1 00%とした場合、1 25%までしか増えない、というルールがある。借り手にはうれしいようなルールだが、利息をまけてくれるわけではない。利息額が増えると、元金充当額が減り、ローン残高がなかなか減らない事態になる。

 

 

金利2%のアップで4割以上増額もあり得る!!

メガバンクでも、一定期間のキャンペーンとして、当初重視察を打ち出すことがあります。2年、3年などの固定期間の短いタイプではリスクが非常に大きいので、固定期間が5年、10年などが中心なのですが、それでも一定のリスクがついてまわります。

 

固定期間選択型の固定期問5年の例で考えてみましょう。全期問型は完済までの全期間にわたって1.7%の引き下げに対して、当初重視型は当初5年問の引き下げが2.2%とたいへん大きく、5年目以降は1.4%に縮小します。このため、全期間型だと借入額3000万円の毎月返済額は9万円台なのが、当初期間重視型だと8万台で済みます。しかし、6年目以降の返済額をみると、全期同型は金利が1%上がっでも返済額の増額率は14.5%で済むのが、当初期間重視型では27.5%に達します。当初期問重視型を利用して金利が2%上がると、増額率は44.5%とたいへんなことになってしまいます。もちろん、その段階でより金利の低い変動金利型に切り換え、あるいは借り換えることは可能なのですが、金利水準が上がっていれば、変動金利根の金利も上がっている可能性が高いでしょう。当初重視型を利用するときには、こうしたリスクを十分に理解しておく必要があります。

 

 

 

いつかは固定金利に乗り換えることも

切り替え時期

 

金利が上がる前提でお話ししましたが、下がった場合には変動金利型の返済総額は減少。何もしなくても、繰り上げ返済した時のように元金を多く減らせます。

 

とはいえ、この低金利の状態から、さらに金利が下がることは考えにくいので、今変動金利型で住宅ローンを組んでいる、もしくはこれから組もうとしている人は、「金利が現状維持を続ける」という可能性に賭けているのだということを、決して忘れないでください。

 

繰り返しになりますが、そんなデメリットがありつつも、やっぱり今の低い変動金利には魅力があります。そこで、当初は変動金利で借入をし、金利が上昇局面に入ったところで固定金利のローンに切り替えることができれば、ベストだと言えるでしょう。なお、他行での借り換えでない限り、途中から全期固定金利型に切り替えることはできません。

 

動くのは固定金利が先

変動金利と固定金利の上昇のタイミングは微妙にズレており、後者のほうが景気回復を敏感に察知して、変動金利よりも先に上かっていきがちな傾向もあります。

 

そのため、「変動金利が上がったから、固定金利に切り替えよう」では、すでに固定金利が上がってしまっていることもあり得るわけです。もちろん、その段階で切り替えてもいいのですが、少しでもいい条件の金利を適用させたいなら、変動金利だけでなく固定金利の動向も見ておいたほうが安心です。

 

たとえば、「○年の期間固定金利が○%になったら、今後の金利上昇局面も想定して、借り換える」などという具合に、目標を決めておくといいかもしれません。同一金融機関で切り替えてもいいですし、より条件のいい他行で借り換えする手もあります。

 

 

低金利でも総返済額が少ないとはかぎらない

住宅ローンは、より低い金利で借りれば、総返済額をより減らすことができますので金利はとても重要です。しかし、低金利の住宅ローンが必ずしも総返済額が少ないとはかぎらないのです。ひとくちに住宅ローンといっても、ローン契約時にかかる費用は住宅ローン商品によって、かなり違います。

 

住宅ローンを借りる際に、とくに注意しなければいけないのが、「団体信用生命保険(団信)」と「保証料」、そして「事務手数料」です。「団信」とは、住宅ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害になったときに住宅ローンの残債を支払わなくて済むようにする生命保険です。住宅ローンの借り入れに団信の加入を条件としていることがほとんどです。「保証料」は、住宅ローンを借りた人が返済できなくなったときに、保証会社に住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払う費用です。銀行が住宅ローンを払ってもらうための保険のようなものと考えればいいでしょう。

 

最後の「事務手数料」は、文字どおり、住宅ローンを組むにあたって金融機関に支払う手数料のことです。この3つのコストが、金融機関によって住宅ローンの金利に含まれていたり、いなかったりすることが、住宅ローンを複雑にしています。


住宅ローン返済の鉄則と裏技!!

ローン裏技

「元利均等」と「元金均等」 理解していますか?

住宅ローンの返済方法には次の2種類があります。

 

・元金均等返済
・元利均等返済

 

元金均等返済とは、月々の元本返済額が、つねに一定になる返済方法です。月々の返済額は、「元本の返済分」十「利息の支払い分」の合計になります。毎月一定額返済される元本が減れば、その分利息の支払いが減っていくので月々の返済額は時間が経つにつれて減っていくのが特徴です。

 

返済方法と金利の種類の違いが返済額に大きく影響します。住宅ローンは返済方法や金利の種類の選び方で使い勝手が大きく異なります。まず返済方法です。一般的な返済方法は「元利均等返済」です。これは、毎月返済する元金と金利の合計額が一定にな返済済方法です。毎月の返済額が一定だと、家計のやりくりを考えるときに便利です。しかし、この返済方法は、当初は元金よりも金利分のほうが多く、元金がなかなか減りません。この欠点を補えるのが「元金均等返済」です。これは毎月均等にした元金に金利がかかってくる方法。当初め返済額は高めですが、元金の減りは早く、利息が元利均等返済よりも少ないため返済総額も少なくなります。

 

また、金利には固定と変動の2種類があります。固定金利は金利水準が固定されるもの。長期固定金利の代表には「フラット35」があります。変動金利は、短期プライムレートや長期プライムレートなどに連動して随時変動していく金利。司般的にぼ固定金利より変動金利のほうが低い傾向にありますがで今後の市場動向によっては上昇するおおきなリスクがあることをしっかりと理解しておきましょう。

 

一般的な返済方法「元利均等返済」

一方の元利金等返済は、「元本の返済分」と「利息の支払い分」の合計額を、つねに一定に保つのが特徴で、毎月の返済額は一定になります。このため、月々の返済金額の内訳を見ると、借りた当初は元本の返済に充当する部分が少なく、利息の支払い充当分か多くなります。反対に、返済が進んでいくと、元本の返済分の比率が増えていき、利息の支払い分か少なくなります。現在の住宅ローンでは、こちらの返済方法が一般的です。

 

総返済額で比較すると「元金均等返済」が有利

どちらが得かを比べてみます。仮に期間30年、金利1.5%、金額3000万円のローンを組むと、全期間を通じての返済合計額は、「元利均等返済」だと3857万9007円、対する「元金均等返済」は3789万3605円です。最初の負担は大きいですが、元利均等返済より69万円ほど総返済額が少なくなるのです。

 

しかし、昨今の低金利によって、「元利均等返済」と「元金均等返済」の返済額の差は小さくなっていますから、毎月の返済額を抑えることができ、より家計が安定する「元金均等返済」のほうが安心といえるでしょう。不動産業者はローンを契約してもらい住宅を購入してもらうこと、銀行のローン担当者はローンの契約をしてもらうことが最大の目的です。住宅を購入する人の損得やその後の人生は、正直あまり考えていません。住宅ローンを借りる際は、彼らの言いなりになるのではなく、自分の考えを持って判断しましょう。

 

ローンの特徴や金利の種類をチェック

住宅ローンには、「フラット35」などの長期固定金利のものや、一定期間、固定金利が適用される固定金利選択型など、さまざまな特徴を持った民間融資があります。また、財形住宅融資や自治体融資などの公的融資もあります。それぞれに特徴があるので各窓口に問い合わせ、自分にとって有利なものを選びましょう。

 

●財形住宅融資(住宅金融支援機構)

5年固定金利制。返済期間10年以上35年以内

 

 

●自治体融資

住宅ローンの利子の一部を補給してくれる制度が主流。条件については各自治体に問い合わせを

 

 

●フラット35(民間融資)

全期間固定金利、返済期間15年以上35年以内(60歳以上の場合は10年以上)・フラット35S(金利Aプラン)ば、、当初10年間よ金利Bプランは5年間)金利を年0.3%引か下げ

 

 

●フラット50(民間融資)

全期間固定金利、返済期間36年以上50年以内(完済上限80歳)、認定長期優良住宅であること

 

 

●住宅ローンなど(民間融資)

金利タイプ、借入れ・返済条件もさまざま

※公式HPから資料請求をするな!!

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フラット35の限度額

フラット35は、年収によっても融資限度額が異なっています。住宅ローンの限度額は、いくら借りられるかではなく、家計の余裕からみて、いくら返せるかで考えるとが原則です。とはいえ、ローンの種類によって限度額も決まっていることも知っておきましょう。住宅金融支援機構がバックアップするフラット35の融資限度額は全国一律で8000万円(所要資金の90%まで)ですが、年収によって決まる年間返済額の限度があります。借入れる大の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30%以下、年収t叺叺万円以計の場合ぽ年収の35%以下になる金額までしか借入れることができません。たとえば、年収800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は290万円、毎月返済額では約23万円までです。

 

なお、フラット35を利用するには、住宅面積70㎡以上、自分で所有して居住する住宅であることなどの条件をクリアしていることが必要です。申込者の条件は、申込日現在で原則70歳未満という年齢条件があります。

 

 

そのほかの民間ローン

利用する金融機関によって限度額を決める条件は異なります。民間の住宅ローンは、金融機関によって詳細は異なりますが、全般的には公的融資よりも条件は緩やかで、ローンの種類も豊富です。たとえば、建築基準法などの法的制限を満たしている住宅であれば、物件による制限はありません。金利の種類も変動金利型、固定金利型、固定金利選択型など、さまざまなものがあります。固定金利選択型にはフラット35よりも低金利のものもあり、それぞれの資金計画に合わせたローンの選択がしやすくなりました。

 

民間ローンの場合、年収。に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度が決められています。たとえば、年収300万円未満では25%以下、300万円以上400万円未満では30%、400万円以上では35%というように、各金融機関が独自に設定しています。借りるときの条件はフラット35に比べて緩やかですが、ポイントは返すときに楽かどうかということです。公的融資と比較検討して、余裕のある返済計画を立てるようにするべきです。


 
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