注文住宅にするか、建売住宅にするのか
「注文住宅」と「建売住宅」
ここでは一戸建ての住宅を購入する場合に、注文住宅が良いのか建売住宅が良いのかについて解説いたします。自分たちの理想を形にするのか、建物を見て判断をするのか?家を建てることを想像すると、みなさん自分たちで間取りや外観・内観を決める注文住宅を想像されるのではないでしょうか。しかし、一戸建てマイホームの購入の場合建売住宅というすでに、完成していいる住宅を購入するという形もあることを知っておきましょう。
注文住宅は、すべてとはいきませんが自分たちの生活スタイルや理想を反映させて建設することができます。すでに、自分の土地がある場合や譲れない理想の家のイメージ像がある場合は、注文住宅で一から建てていくほうがよいでしょう。一方で建売住宅の場合は、すでに家屋は完成している状態なのでその家の間取りに合わせて生活をしていく必要があります。しかし、その分土地探しも自分たちで行わなければならないケースでは割安の土地が見つけやすく、購入前に物件の確認を行うこともできます。引越しの日程に限りがある場合やでも、比較的短期間で入居することが可能です。簡単にでしたが、注文住宅と建売住宅のご説明をさせていただきました。いかがでしょう？自分たちの暮らし方を考えるとどちらのほうが適しているのか、一度じっくり考えてみることも大事なのではないでしょうか。
注文住宅と建売住宅のメリットとデメリット
注文住宅と建売住宅のメリットとデメリットを簡単にご紹介したいと思います。
注文住宅のメリット
注文住宅のデメリット
建売住宅のメリット
建売住宅のデメリット
いかがでしょうか。こちらに載せているのはあくまで一例ですが、自分たちの場合はどちらを購入するほうがよいのか考えてみてください。
建売住宅であっても保証制度の利用は可能
10年保証
(倒産保証)
建物の10年保証は建築会社の義務ですが､会社が倒産してしまうとその会社の保証は何の意味もありません。しかし､民間の保証会社では､例え会社が倒産しても10年間の瑕疵保証が行われる保証制度があり､住宅金融公庫を利用する場合は｢住宅瑕疵保証特別加算｣という割増融資も使えます｡この保証があると建築会社が倒産しても安心です。
(財)住宅保証機構の｢性能保証制度｣
この制度は工事中の基礎と上棟時の建物を独自に検査するもので､建物完成後に建築会社が倒産しても､完成から10年間は､構造面や雨漏りなどの保証を財団法人が行うものです｡建物を売却した場合も､新しい買い主に保証の引き継ぎをすることが出来ます完成保証契約をした売主や工務店が工事の完成途中で倒産した場合に.保証会社が代わって建物を完成させる制度です。民間企業が主宰する完成保証は､買い手に対して支払い条件が厳しいため､あまりメリットがないようです地盤保証地盤沈下が起こった場合に保証する制度です｡地盤調査会社などが基礎の設計に関与してチェックするため、安心な反面､ほんの少し地盤が弱くても地盤補強対策を要求する場合があり､一概に良いとはいえません20年保証ハウスメーカーなどが中心ですが､10年後に建物の再チェックを行い､問題がなければ､構造面に関して継続して､さらに10年間､通算20年の保証を行うものです
「瑕疵担保責任」とは？
請負契約では、請け負った業者は契約の目的にかなったモノを買い予に引き渡す義務があります。その商品に欠陥があるときは、補修して完全なものに直して引き渡すか、金銭賠償によって補うかして引き渡すことになります。この「欠陥を直す義務・責任」のことを「瑕疵担保責任」と難しく表現しているだけなのです。この責任には期間が定められていて、たいがいは、契約約款の条文の巾に記入して業者が持参倒契約約款に書かれていない場合は、。般的に民法第６３８条を適用のいずれかの期間が適用になります。
ところで、「瑕疵担保の存続期間」は、大部分の約款が構造体で２年、その他の部分では１年になっています。しかし。方図の場合は、鉄筋コンクリート造などの場合は10年、木造建築の場合は５年になっていて、民法の方が”保証期間”が長いのです。早い話が、建築業界の協定約款は非常に業者寄りにできているわけです。長い歴史的成果を踏まえてできている民法第638条は、今も有効性を維持していると私は考えています。なぜ、それを下回る存続期間を、建築業界はまだしも建築学会までが支持しているのかはなはだ疑問。さらに言えば、1981年9月から日本建築士連合会や日本建築士事務所協会連合会がこの協定約款に名を連れました。このことからしても第三者的で公平な契約約款が巷に存在しないと言っても過言ではないのです。そこで、発注者は契約するときに自分なりの契約約款を持参して、それに基づいて業者に契約を促すという手段があります。業者は契約してもらうまでは低姿勢なので、あなたは自分の希望を存分に述べるべきだし、業者も聞く耳をもっています。
いま、この期問について新しい法制度がまとめられようとしています。基本的にあらゆる建物の瑕疵担保の存続期問を10年に延長しようというもので、この方向で法が改正され施行された後は、かなり状況が変わる可能性があります。しかし、業者寄りの約款がまかりとおっている現状では、とにかく、瑕疵担保責任は「民法に準ずるとしてください」とだけは要請するようにいたしましょう。
アフターサービスで住宅会社の質わかる
新聞の折り込みの中で住宅メーカーの広告が多いのはいつものことです。そこにはアフターサービスやメンテナンスのことも書いてあります。ある朝の新聞に住宅メーカーの折り込みがありました。
A社
点検サービスを行います。いつまでもベストコンディションで住んでいただけるようにアフターメンテナンスを実施します。
B社
ご入居後一年目に「徹底メンテナンス」を実施いたします。また熟練した技術スタッフがその場で不都合な箇所を手直し、調整する定期巡回サービスも行っております。
C社
定期的に巡回サービスを実施し、住まいのチェックやメンテナンスのアドバイスを行います。
この中で、Ａ社のコピーはごく標準的な言葉でどこの会社でも書くようなものです。Ｂ社はＡ社をもっと強調した言い方。たとえば、「徹底」とか「その場で」という言葉。続いて、Ｃ社。アドバイスという言葉が引っかかります。アドバイスが定期点検の目的だと勘違いされてはかないません。何だか言葉尻をとらえたようで、これらの住宅メーカーには申し訳ありませんが、それだけ私はアフターサービスはしっかりやってもらいたいと思うからなのです。私の営業時代の話をしますと、契約書にうたってある通り、係員がアフターサービスに来ることは来るのですが、何もしないで帰るほうが多かったのです。だいたいがこんな話し方です。「これは、専門の人に来てもらわないと直りませんね。職人さんに来てもらいますので待ってください。来る日にちはまた連絡します」けれど、待てど暮らせどさっぱり来ないのです。そして、お施主さんが怒って会社に電話すると、ようやく職人さんが来る。そこには、「遅れてすみません」の匸言もない。そんな状況が多かったのです。アフターサービス部門がない会社に営業マンとして在籍したときのことを言います。そこでは現場監督がアフターサービス係を兼務していました。こんなことでアフターサービスは大丈夫なのかなと心配だったのですが、現場監督たちは時間を見つけてお施主さんの家に行き、自分ができることは自分でして、できないときは職人さんを連れていき、それでうまくやっていたのです。
もちろんこのことで結論を出すつもりはありませんが、ただし、これだけは言えます。それは、会社にアフターサービス部門があるから、それだけで安心だということにはならないということです。だから、Ｂ社の折り込みの中の「徹底」や「その場で」などの言葉には私自身抵抗があります。いろいろな業者が入って一つの建築を完成させるのですから、アフターサービスのとき、「徹底」的に「その場で」するには、どうしてもいろんな業者を連れて歩かなければならなくなります。そんなことできるわけありません。しかし、この文章からはそんな意味が読み取れるのです。
それは自分でもわかっているのですが、でも、もう少しネチッこく言わせてもらいますと、Ｃ社の文章の「アドバイス」という言葉。これは悪く考えれば、アフターサービスの大変さを骨身にしみてわかり、お施主さん自身にメンテナンスしてもらうしかないという魂胆がうかがえます。これではお客さんに不信感を抱かせるばかりです。現場監督をしているときにアフターサービスで大変困ったのは遠場のアフターです。近い現場ですと、職人さんも暇を見つけて行けるのですが、遠いとそうはいきません。手直しが簡単にできても、往復の時間だけでも半日、あるいは一日かかることもあります。職人さんにとっては大変な損失といえます。職人さんに顔をしかめながら言われました。「こんな効率の悪い仕事、どうして取ってくるんだい？」それに対し、「しょうがないでしょう。営業が取ってくるんだから」と弁解したものです。そこで、私はこれから住宅の建築をお考えになっている方に言うのですが、できれば遠くの住宅メーカーはやめたほうがいいと思います。近くに支店や営業所などがあればいいのですが、それもないというときは、職人さんを遠くからわざわざ派遣することになるからです。
アフターサービスのことを考えたらおすすめできません。それがいちばん顕著に現れるのが設備の故障のときです。冬場、ボイラーの故障でお風呂がわかない、暖房がつかないなんてことになったとしたら、どうなりますか。電話してすぐに、遠くからはるばる来るなんてことはまずないと思っていいのです。たいていの現場監督は電話で聞いて、故障が直せると判断したら、近場なら飛んでいきます。けれども遠場でしたら、翌日行く可能性が大です。ほかにも仕事がありますから。ところで、冬場のボイラーの故障は設備メーカーの人でないとなかなか直せないものです。そこで、メーカーへの連絡の手順ですが、まずメーカーにお施主さんの家の場所やどういう状況だかを書いて、ファックスを流します。そのあと、いつ直しに行けるかファックスが返送されてきます。その間一日ぐらいかかります。だから実際に直しに行けるのは二日ないし三日後です。遠ければそれ以上かかるかもしれません。ですから、何度も言うようにアフターサービス、メンテナンスの保証があるから安心だとは言い切れないのです。会社によってはアフターがアダプタになっているところもあるかもしれません。