嫁選び・・・じゃなくて住宅ローン選びに悩んだらこれを読め！！
住宅ローン選びはローンのタイプを選ぶこと
住宅ローンには、民間融資とフラット35や会社員のための財形融資など公的融資があります。民間融資は都市銀行・地方銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合・ろうきん・JA・生命保険会社・ネットバンク・・ファイナンス会社などで取扱いがあり、金利や審査基準はそれぞれのローン商品によって異なります。フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して利用できる長期固定金利の住宅ローンです。財形融資は財形貯蓄をしている会社員を対象にしたローンです。
他にも、各自治体で用意している自治体融資などがあります。これは、その自治体に暮らす人のためのもので、自分のこれから住む地域や住みたい地域に制度があるか調べてみるのもいいでしょう。
住宅ローンの種類
民間ローン
【利用できる人】
・安定した収入がある
・団体信用生命保険に加入できる
・申込年齢内である（ローンにより異なるが、申込時に20～60歳、完済時75～80歳未満という条件が多い。）
・その他の金融機関ごとの審査条件をクリアしている
【特徴】
・さまざまな金融機関がそれぞれローンを用意しており、種類は多種多様
・融資限度額は金融機関によって異なる。年収基準と個別審査がある。
【メリット】
・手続きが簡単
・審査が早い
・融資額が多い
・借り換えが可能
【デメリット】
・金利が高い
★フラット35
【利用できる人】
・70歳未満で安定した収入がある
・日本国籍を有する（または永住許可などを受けている外国人）
・毎月返済額の4倍以上の月収がある
・すべてのローンを合算した年間返済金額の年収に占める割合が一定以内
【特徴】
・金利は金融機関により異なる
・契約時の金利のまま最長35年まで借入が可能
・適用される金利は審査時ではなく融資実行時のもの（抵当権設定後）
・借入期間（20年以下・21年以上）、融資率（9割以下・9割超）では金利が異なる（20年以下、9割以下の方が低い）
・「買取型」と「保証型」がある
・物件に対する審査が厳しい
・融資限度額は、建築費または購入価格の100％かつ8000万円以内。
【メリット】
・ローン保証料、繰上返済手数料が不要
・保証型は取り扱っている金融機関が少ないが借り換えにも利用ができ、融資率は100％
【デメリット】
・土地のみの取得には利用ができない
・団体信用生命保険料が別途必要になる（加入が義務付けられていないため自分で別途加入する必要がある）
・審査に通常1か月以上時間がかかる
財形住宅融資
【利用できる人】
・70歳未満である
・財形貯蓄を1年以上継続している
・財形貯蓄の残高が50万円以上ある
・勤務先から住宅手当、利子補給、社内融資などの援助が受けられる
・年収に占める、すべての借入額の年間返済額の割合が30％以下である
【特徴】
勤務先を通しての場合
・物件の審査は事業主により異なる
・収入基準は事業主が判断する
・融資限度額は、4000万円（財形貯蓄残高の10倍以内で、購入額の80％まで、かつ4000万円）
公庫を通しての場合
・申込先は住宅金融支援機構や共済組合になる
・物件の審査はフラット35に準ずる
・収入基準は毎月の返済額の4倍以上の月収であること
・融資限度額は、4000万円（財形貯蓄残高の10倍以内で、購入額の80％まで、かつ4000万円）
【メリット】
勤務先を通しての場合
・利子補給、住宅手当の支給など負担軽減措置がある
公庫を通しての場合
・退職後も利用できる
【デメリット】
勤務先を通しての場合
・退職した場合、原則として一括繰上返済になる
公庫を通しての場合
・負担軽減措置はない
ローンの金利タイプを選択するポイント
見積もりは数社に依頼して、長い目で見て比較検討を行うことが重要です。住宅ローンを選ぶ際の一番のポイントは金利です。ローンの支払いというのは長い期間になるので、少しの金利の差であっても長い目で見ると大きな違いとなっていきます。
住宅ローンの金利には、ローン期間中に金利が変わることのない「固定金利」と金利が変わる「変動金利」、当初数年は固定でその後に、固定か変動かを選択できる「固定金利選択型」があります。それぞれにメリットとデメリットがあるので、金利タイプごとの特徴をしっかりと理解して、自分に合ったローンを選ぶことが大切です。そのためにも、見積もりは面倒くさがらずに数社に頼み、さらに勤め先の会社の提携ローン、不動産会社がすすめる提携ローン、銀行窓口やインターネットでのキャンペーン金利など、細かく情報収集して比較検討をするようにしましょう。
金利は随時、再計算してみる
キャンペーンなどの優遇金利を検討していると、当初数年間の優遇幅が大きい場合と、全期間が同一優遇金利になる場合と2種類のあります。一般的に安心なのは後者になりますが、借り入れをする前に、必ず総支払額を計算して比較することを忘れないようにしましょう。
また、ローンの借入金利が確定する時期にも気を付けるようにしましょう。ほとんどのローンは融資実行時（資金受け取り時）の金利で確定します（財形住宅融資の場合は、申込時点で確定される）変動金利の場合は、申込をした時と金利が変わっている場合が多いので、ローンが決定したら再度計算をするようにしておきましょう。
金利タイプの種類と選ぶポイント
【特徴】
・全期間固定タイプと段階金利型固定タイプとがある。
・金利は、最初に決めた金利がローン期間中ずっと適用される
・返済額は、固定される
【メリット】
・計画的に返済ができる
・金利が上昇しても返済額が上がらない
【デメリット】
・変動金利より金利が高い
・将来金利が下がっても得できない
【こんな時に選択する！】
・現在の金利が低水準
・将来の金利上昇が考えられる
・将来の収入ダウンが考えられる
【特徴】
・適用金利の上限を設けた上限金利設定型、預金残高が増えると金利が下がる預金連動型がある
・金利は年2回、プライムレートの水準に応じて変動
・返済額は、5年ごとに見直される
【メリット】
・固定金利より当初金利が低い
・将来金利が下がれば得をする
【デメリット】
・返済額が増える場合、元の返済額の1.25倍を超えないように調整されるため、金利上昇時には未払い金利が発生するおそれがある
【こんな時に選択する！】
・将来の金利低下が期待できる
・将来の収入アップが期待できる
【特徴】
・当初一定の期間（3年、5年、10年などから設定できる）は固定金利、その後は固定金利のままか変動金利にするかを選択できる
・返済額は、当初の一定期間は変わらず、選択以降は金利型に準ずる
【メリット】
・一般に固定金利期間が短いほど金利が低くなる
・将来金利が下がれば恩恵がある
【デメリット】
・固定期間終了時に金利が上昇していると、急に金利が高くなることもあり、返済計画に狂いが生じる場合がある
・金利タイプ変更時に、手数料が発生する
【こんな時に選択する！】
・現在の金利が低水準
・将来の収入アップが期待できる
住宅ローンの返済方法を選択するポイント
返済額が一定の元利均等と当初の返済負担が重い元金均等
住宅ローンの支払い方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は、毎月の利息と元金の合計額を一定にして返済を行っていきます。毎月の支出額があらかじめわかるため、家計の中で返済計画が立てやすいというメリットがあります。元金均等返済は、返済額の元金部分が一定で、利息部分がはじめは大きく、だんだんと減っていくという方式です。借入額や金利が同じ条件である場合、元利均等返済よりも返済を開始した際の額は大きくなりますが、最終的な支払総額を抑えることができるのが利点です。
元利均等返済は利息の負担が大きい返済方法ですが、繰上返済などを行うことで支払利息を軽減することも可能です。将来の家計状況を予測しておき、余裕の持てる返済方法を選択することが重要です。
元金均等返済
【毎月の返済額】
返済開始時は多く、利息の減少とともに減っていく
【特徴】
・返済するにつれて、利息の支払い額が減っていく
・返済開始時の負担が大きい
・総支払額は元利均等返済よりも少ない
・現在支払い能力が高い人におすすめ
・フラット35や公的融資では利用できるが、民間金融機関では、利用できないこともある
元利均等返済
【毎月の返済額】
一定額を支払う（利息と元金の割合を按分）
【特徴】
・返済するにつれて、元金と利息の比率が変わる
・返済プランが立てやすい
・総支払額は元金均等返済よりも多い
上手にローンを返済するために
借りっぱなしはダメ！ローンもメンテナンスが必要！！
住宅ローンは、有利なローンを選んでも、時には見直しが必要です。長い支払期間中には、金利の変化やもっと有利な条件のローンが出てくる可能性もあります。
借り換えは、借り手側から考えるとあるローンから、別のローンへと引っ越しをするようなイメージになりますが、高い金利の住宅ローンの残債を低い金利のローンで一括返済することとも言えます。借り換えに向いているのは、固定期間選択型のローンなら、固定期間が終了する時期。そのほかのローンでも、現在のローンより金利が1％低いローンを見つけた場合には、借り換えを検討してみるのがいいかもしれません。
また、毎月決まった金額を漫然と支払うのではなく、計画的に繰り上げ返済を行うことも意識しておくといいでしょう。
借り換え時の注意点
【借り換えにも諸費用が発生する】
借り換えは、新規に住宅ローンを組むこととほとんど一緒といえます。ローン保証料や抵当権抹消登記費用、登録免許税、司法書士への手数用、印紙代、ローン手数料などの諸費用は50～80万円ほどになるため、「金利が安い」という理由だけで飛びついてしまうと借り換えで損をしてしまう可能性もあるため注意が必要です。
【金利の動向によっては損することも】
「固定金利→金利の低い固定金利」への借り換えは、現在のローン総支払額と借り換え先のローン総支払額から諸経費を差し引いた金額を比較すれば利益が分かります。「固定金利→変動金利」の場合は、将来金利が上昇した場合には損になることもあります。
【今、借り換えると損になる人】
・現在のローンが2％未満の長期固定金利の人
・優遇金利の適用を現在受けている人
・完済までの期間が短い人
・一括返済のめどが立っている人
民間融資の申し込みの時に必要な書類
必要書類
借入申込時
【記入する所定の用紙】
・ローン借入申込書
・ローン保証委託申込書兼契約書
・個人情報の取扱いに関する同意書
・団体信用生命保険（団信）申込告知書
・団信による債務弁済委託契約申込書
【自分で用意するもの】
・本人確認資料（健康保険証や運転免許証のコピー）
・申込本人の収入や納税に関する公的証明書（納税証明書など）
・物件内容証明書類：土地や建物の登記事項証明書
・物件内容証明書類：売買契約書の写し
・印鑑証明書
・住民票（外国人登録証明書または登録証明書記載事項証明書）
契約時
【記入する所定の用紙】
・ローン契約書
・抵当権設定契約書
・登記申請委任状
【自分で用意する書類】
・印鑑証明書
・住民票
契約書にはローン条項が必須
売買契約をしたのにローンの審査が通らず、購入資金が用意できないというトラブルを避けるために、売買契約書には「ローン条項」を付けることになっています。
ローンが不成立の場合、申込金・手付金など支払った金銭を返還して契約を白紙に戻す、という意味合いのことが契約書にちゃんと明記されているかどうかは必ず確認するようにしましょう。もし「ローン条項」の記載がない場合には、特約として書き足してもらうようにしましょう。
住宅ローンに関する保険について【団信や火災保険】
住宅ローンを組むにあたり、加入が義務付けられている保険があります。ローンやマイホームに関わる保険になりますので、よく知っておきましょう。
火災保険 【義務】
住宅ローンを組む際には加入が義務とされています。保険料は、ローンの返済期間分を一括で払うのが一般的とされており、金額は保証内容や物件によって変わりますが、年あたり１万円台からになります。
保険料を節約するために、保険金をローンの金額でかけてしまうと、万が一の場合にローンは完済になりますが、同じ住宅を建てるために必要な金額が確保できません。そのため、建物の時価（年月により評価は下がっていく）でかけるか、再取得価格（その建物とほぼ同じものを取得できる金額が保証される）かのどちらかを選択します。火を使うことのないオール電化住宅の場合は保険料が割引される保険もあるので、しっかりと確認しましょう。
家財保険と地震保険 【任意】
火災保険では家財の保証がつかないので、「家財＝家具や有価証券など」にも保証をつけたい場合には、家財保険をプラスします。また、最近では地震保険に加入する人も増えています。火災保険に加入していても、地震が原因による火災の場合には、通常の火災保険では保証がされないため加入者が増えています。
団体信用保険 【融資条件による】
団体信用保険（団信）は、住宅ローンを組んだ人が死亡した場合や、高度障害になってしまった場合などに、残ったホーンを完済する保険です。銀行などの民間金融機関でローンを組む場合には、ほとんどがこの団信に加入することが融資の条件になっています。機関によっては保険料が金利に組み込まれている場合もあります。
たとえ加入の義務がない場合でも、万が一自分の身に何か起きた場合に、残された家族の住まいを保障し、一般の生命保険よりも料金が割安なこともあるので、加入しておくことをおすすめします。ただ、保険料は掛け捨てになり、所得控除の対象にはできません。また、ローン返済を開始した後からの加入はできないので、加入する際には、保険料のムダをなくすために、現在加入している生命保険などと保障の内容がかぶる部分などがある場合には見直しを行いましょう。
ローン保証 【融資条件による】
ローン保証は万が一ローンが払えなくなってしまった場合に、代わりに信用会社がローンを一括して支払いをするという制度です。民間金融機関でローンを組む場合には、加入が融資条件になっていることも少なくありません。金融機関によっては、保険料が金利に組み込まれている場合もあります。ただし、この保証でローンがなくなるわけではないので、信用保証会社は、銀行からローンを譲り受け滞納者に請求をするという形になります。