「定期借地権」 アエラホームで建てれるの？
「定期借地権」つて何？
家を建てるための土地を、買わずに借りる際の決まりを定めたものです。土地を購入するよりも低予算で、家を取得することが可能です。
「定期借地権」とは、簡単にいうと、家などを建てる際に借りる土地の契約期間を定めたものです。大正10年に制定された従来の「借地法」と「借家法」は、地主より借地人や借家人を保護する側面が非常に強いものでした。そのため土地について地主は、「貸したけど、いざ自分が必要になった時は利用できない」という事態を危惧し、借地にして利用することを避けるようになりました。結果、土地が残され、土地高騰の要因にもなりました。ここから土地神話がはじまったのです。これを觧消すべく、平成４年、「新借地借家法」が制定され、このなかで「定期借地権」という概念が誕生しました。この定期借地権は地主の従来の憂慮を払拭し、土地を有効利用することを可能にしました。
定期借地権のメリット
定期借地権は土地を使用する権利を一定期間に限り借りることができる形態のことです。そのため、以下のようなメリットがあります。
- 土地を所有しなくても使用することができるため、資金を投入する必要がないため、資金を有効活用することができます。
- 土地を所有しなくても使用することができるため、負担が少なく、経営的にも有利です。
- 借りる期間が決まっているため、計画的に使用することができ、使用期間が終わった後は、他の用途に利用することができます。
- 土地を所有しなくても使用することができるため、土地に対する保全義務も負わなくて済みます。ただし、定期借地権は、所有者が土地を他の目的に使用することができるため、使用期間が終了した場合には、使用することができなくなる可能性があります。所有者によって異なるため、負担がかかることもあります。
定期借地権のデメリット
定期借地権には、以下のようなことがあります。
- 借りる期間が決まっているため、使用期間が終了した場合には、使用することができなくなる可能性があります。延長することもできない場合があります。
- 土地を所有しないため、土地に対する保全義務も負わなくても、使用期間中に発生した借手は借手が支払うことになります。
- 土地を所有しないため、土地に対する改修や改装をすることができない場合があります。
- 土地の賃上げ料金は所有者によって異なるため、高額な場合があります。
- 所有者が土地を他の目的に使用することができるため、使用することができなくなる可能性があります。
定期借地権は、使用する際には柔軟性がありますが、使用期間が終了した場合には使用することがなくなる可能性があるので、使用期間や費用、土地に対する保全義務など、詳細に調べるてから利用することをおすすめします。
「公団」の定期借地権のメリット！！
民間の定期借地権は購入がとても難しいのですが、実は、公団の定期借地権は、借地経過5年後に時価で購入できるのです。「定期借地権は50年後に更地で返さなければならないからもったいない」というご意見もあるようですが、公団の定期借地権であれば、5年後以降、いつでも購入してしまうことが可能なのです。もちろん、そのときにお金をもっているか、あるいは借入れができればの話ですが。しかし、上手に利用できれば、土地を買うお金を家に回して、広い家を取得することも可能です。
土地の所有権の種類
一般的な住宅の売買では、土地と建物がセットになっています。これを所有権の売買と言います。パンフレットや図面などの権利項目に「所有権」と書かれているのがそれです。
所有権として購入すれば、土地も建物もすべて自分のものになります。土地を持つということは、法令に準拠していれば、その使い方も処分も基本的に自由です。広い土地なら、分筆して売却することもできます。
普通借地権と定期借地権
一般的な借地権と言えば普通借地権のことを指します。しかし、これでは地主にとってあまりにも不利なため、地主も貸すのを嫌がります。それでは借地の制度が成り立ちません。そこで地主の権利を保護するためにできたのが、定期借地権（定借）と呼ばれる権利形態です。「定期」と言われるくらいですから、期間に定めがあり、契約はそこでいったん終了します。
たとえば50年の借地期間が満了すれば、原則としてその土地は地主に返還しなければなりません。通常は、建物を取り壊して更地にします。この制度を使って建てられたのが、「定期借地権付きマンション」です。地代を支払う必要はありますが、土地代が含まれない分、非常に安い値段で分譲されるのが特徴です。ただし、50年なら50年の期間が満了し、もし定借の期間が更新されなければ、組合は解散し、居住者は全員出て行かなければなりません。更新条件がなければ、こうした物件の資産価値も、ほぼゼロになると考えたほうがよさそうです。たとえば50年の定借で、30年住んだら残り20年です。借地期間は更新されないとわかっていれば、そんな物件を買いたい人はいないでしょう。
20年後は取り壊されることがわかっているので、売却は事実上不可能です。共用部分の修繕にお金をかけても無意味ですから、老朽化しても放置されます。もちろん賃貸に出すという方法もありますが、制約があればあるほど、家賃も低く設定せざるを得ません。こうした物件を購入するのは、「50年も住まないから、所有権にこだわる必要はない」「家賃を払う感覚で、家賃より安くなる」「売れなくても、価値がゼロになってもいい」という考え方を持っている人に限ります。これはこれで合理的な発想でもあると思います。土地の種類は、必ず住宅情報などに記してありますので、注意して見ましょう。
借地権の物件
所有権に対して、土地は自分の持ち物ではなく、地主から借りて建物だけを建てるという場合があります。これを「借地権」と呼びます。読んで字のごとく、土地は地主から借りているもので、建物だけを売買することです。賃貸料として、毎年もしくは毎月地代を払います。地代といっても通常は固定資産税程度ですので、非常に安いのが魅力的です。
なぜそんなに安いかというと、地主は地代で儲けたいというよりも、土地を手放したくない場合が多いからです。先祖代々の土地だからとか、いろいろな理由があるようです。さらに借地権の物件は、建物の価格だけ払えば良いので、所有権と比べると安い値段で買うことができます。土地の価格が高い都市部では顕著に差が出ます。
「借地期間が終わったら出て行かなければならないの？」「地主から出て行けと言われたら従わないといけないの？」という心配を抱くかもしれませんが、大丈夫です。借地権は借り手にとって非常に有利な権利形態で、借地期間が終わっても、原則として明け渡す必要はありません。基本的に地主は契約更新に応じないというのはできず、契約期間が満了しても、通常は半永久的に更新されます。地主の高齢化や相続などにより、相場よりも安い値段でその土地の所有権を買えるケースもあります。
途中で売却したい方には向かない「借地権」
借地権とはいえ、ほぼ永久に住み続けることができるので、所有権にこだわらなければ選択肢として有望です。しかし、途中で売却したいという人には向きません。なぜなら、次の買い手が、そこまで合理的に考えてくれるとは限らないからです。というより、むしろ期待しにくいでしょう。家を買いたいと考える人は「所有欲」があり、自分のものにならないのは不安ですから、やはり「所有権」を好みます。すると、流動性も資産価値も下がります。
ただし、賃貸として貸し出す場合はそう問題ありません。賃貸を借りる人は、所有権かどうかは気にしないので、普通の賃貸物件としての家賃で貸すことができるからです。さらに、安く買えるということは住宅ローンの返済額も小さくなりますから、賃貸に出してもローン返済額を上回る家賃収入を得られる可能性が高くなります。
家を消耗品と考える人向きの「借地権」
資産価値を重視する人には向きませんが、「家は劣化するから消耗品」「無理のない返済で便利な場所に住めるほうがよい」「転居が必要になったら、売らないで貸せばいい」と考える人にとっては検討に値します。ただし、土地がなく資産性も低いということは、金融機関も同じように見ますから、融資の評価も低くなるため、住宅ローンを組むには、ある程度自己資金が必要になります。