不動産広告に騙されるな！！【見極め方・土地探し】
キャッチコピーや部屋の間取り、価格、近場の駅、住宅の設備などにどうしても目が行ってしまいがちな不動産広告ですが、実はしっかりとチェックしなければならない情報は、とても小さな文字で書かれている物件概要です！
物件概要には、広告に大きく書かれている価格や周辺交通などの情報はもちろん、「購入した際に土地は、自分のものになるのか」という敷地の権利関係や「将来的に増築する場合に、その土地ではどれだけの増改築が可能か」といった建ぺい率、容積率など将来設計にとても重要になってくる情報が記載されています。また、不動産広告には独特の表示ルールがあることも知っておくといいでしょう。例をあげると、新築物件の場合には所在地の表示の方法が通常の住居表記と違う場合があります。住居表示とは、建物が完成した後にその建物に対してつけられる所在地情報になるため、物件が完成していない状態の場合登記上の所在地を使用することになります。それぞれの項目の意味と見方をしっかりと理解したうえで、正確に広告から情報を読み取る力をつけることで、失敗しない家探しができると思います！
不動産広告のチェックポイント！！
不動産広告において、重要なチャックポイントとして以下のようなものが挙げられます。
物件の位置: 物件の位置は、不動産の売買や賃貸において非常に重要です。広告には、物件の位置が明確に示され、近隣にあるスーパーマーケットや学校などの施設が紹介されることが望ましいです。また、交通アクセスや駐車場の状態も明確に記載することが重要です。
建物の設備や配置: 建物の設備や配置は、不動産の売買において非常に重要です。広告には、建物が持っている設備や配置が紹介されることが望ましいです。建物のタイプや年式、広さ、階数、バルコニー、駐車場、防犯設備などが記載されることが有効です。周辺環境: 周辺環境は、不動産の売買や賃貸において非常に重要です。広告には、周辺の環境や施設、治安などが紹介されることが望ましいです。
【広告主の情報】
商号・所在地・免許番号・加盟団体などを確認できます。免許番号は不動産業者の信頼度の目安にもなるので、しっかり確認するといいでしょう。
【建築確認番号】
建売住宅や新築マンションには必ずある番号です。この建築確認番号のない物件は法律で広告を出してはいけないことになっています。
【取引形態】
売主、代理、媒介（仲介）の種類があります。売主であれば仲介手数料は不要です。
【物件の所在地】
所在地の表示には地番と住所表示の2種類があります。地番とは登記上「〇番地〇」と表記され、一般的に知られている住居表示の「〇丁目〇番地〇号」とは別のものになります。地番と住居表示は必ずしも一致するものではないので、地番を見て現地に行ってみても違う場所ということもありますので、注意が必要です。
【敷地面積】
登記簿面積と実測面積が異なる場合があります。そのため、広告にどちらが記載されているのか確認することが必要です。また、売買対象となっている土地の一部に私道が含まれる場合は、指導負担の明記が義務となっています。
【権利】
所有権・普通借地権・定期借地権があり、同じ土地であるなら所有権よりも借地権の方が安くなります。
【地目】
宅地や農地など土地の用途を分類したものです。住宅をたてる場合には、「宅地」であることが理想的ですが、地方などの場合登記上の地目が「山林」や「畑」と表記されている場所に住宅がある場合があります。地目を変更する場合、地目変更登記が必要となります。
【都市計画】
市街化調整区域と表記されている場合は、原則として住宅を建てることはできません。
【用途地域】
建築できる建物の種類を定めているものです。用途地域ごとに建ぺい率と容積率が決められています。
【建ぺい率】
土地面積に対する建築面積の割合を制限する数値です。
【容積率】
土地面積に対する建物の延床面積の割合を制限する数値です。
【接面道路】
建物を建てる土地と道路の接し方のことです。道路の幅、接道間口、公道なのか私道なのかなどの接し方によって建築制限などがあります。
不動産広告情報の注意点！
広告の情報を鵜のみにせず、自分の目で現地に行ってしっかり確認を！写真がメインで豊富な大判のカラー広告は、新築マンションによく見られ魅力的なキャッチコピーやCGにより作られた完成予想図には誰もが心を惹かれるのではないでしょうか。
しかし、中には実際のものと少々異なる表記がされているものがあるのも事実です。広告はお客様を惹きつけて売ろうとしている意図が前面に出ているものと理解しておくことが大事です。第一印象だけで先走ってしまうと痛い目を見る場合があります。
広告に載っていることと事実が大きく違っていたり、誤解を与えてしまう表記をしたりしている不正広告や誇大広告は、法律で禁じられています。不動産の業界では、この法律に準じて「してはいけない表示」と「しなければいけない表示」というものが定められています。【見なければ損！掘り出し物件】などと根拠のない広告表記をする業者は信用できません。物件探しをしている業者がこのような広告を使用して営業している場合は、気が会う営業マンであったとしても、別の業者に変更した方がよいかもしれません。
不動産広告「してはいけない」「しなければならない」表示
してはいけない表示
根拠がない言葉を使用したり、実際よりも良いものであると誤解をさせてしまうような言葉、実際の価格と値下げした価格を同時に掲載する二重価格表示を行ったりすることは原則として表示できません。※ただし、具体的かつ客観的な事実に基づいたデータなどがあり、証明することが可能な場合は使用できるケースがあります。
してはいけない表示例
【絶対】
【二度とない】
【今だけ40％オフ】
【日本一】
【最高】
【完全】
【完璧】
【激安】
しなければならない表示
下のような条件がある物件には必ずそれを明示するよう法律で義務付けられています。
・マンションの場合は階数、管理費、修繕積立金
・中古物件の場合は築年数
・市街化調整区域にある土地
・接道義務を満たしていない土地付き住宅
・セットバックが必要な物件
・擁壁に覆われない崖上、崖下の土地
・高圧電線下の物件
シリーズ広告と予告広告
未完成の宅地や建物、価格が確定していない物件については、通常であれば不動産広告を出すことができないことになっています。ただし、開発許可や建築確認を受けて、広告表示の開始時期の要件を満たしてさえいれば、価格が確定していなくても広告を出すことができます。それが【シリーズ広告】【予告広告】になります。
シリーズ広告
物件の特徴を数回に分けて連続的に見せる広告になります。連続ドラマのように、毎回物件のある部分を掘り下げて説明して、最後に総集的な通常の広告を出していくタイプの広告です。販売の1年ほど前から広告がスタートする場合もあります。
予告広告
広告表示の要件を満たした分譲宅地・新築分譲・新築分譲マンション・新築賃貸用マンションにのみ認められている広告になります。予告広告は、予告広告であるということと、販売予定時期の明記が必要となります。価格などの情報に関しては、【予定最低価格／○○万円・予定最高価格／○○万円・予定最多価格帯／○○万円】【販売戸数／未定】などと表示され、販売価格が確定したら本広告を出す形になります。本広告を出すまでは、契約や予約の申し込みは受け付けられないので、注意をしましょう。
豪華な広告に惑わせれないために
キャッチコピー
物件のアピールポイントになります。「駅近！」「閑静な住宅街」などは、駅までは確かに近いけれど舗装されていない道であったり、ただ、古い町並みだったりと期待していたものと違う場合があるので注意が必要です。
徒歩時間
「1分＝80m」として算出されているが、これは成人男性の歩行スピードを基準にしており、坂道などの考慮がされていないため、地域内の学校や公園、スーパーなどまでの距離は、女性や子どもが歩いた場合所要時間が大きく変わる場合があるので注意が必要です。
マンションの部屋の広さ
マンションの畳サイズは、176×85cmの場合が多く、一戸建てに一般的に使われる180×90cmのものよりも小さくなるため、同じ畳数でも面積が狭い場合が多いです。また、工法によって柱や梁が室内に出てきているため、その分狭さを感じる場合があります。
方位
広告の方位が必ずしも合っているとは限らないので、現地で確認をすることをお勧めします。
総戸数・販売戸数
総戸数が多いマンションは安心して住むことができるため人気ですが、実際にはあまり売れていなかったり、投資目的で購入する家主が多い場合があります。投資目的のマンションの場合、賃貸契約者が多くなるため住民同士のコミュニケーションがとりにくくなり、地域との関係がうまくいかないこともあります。総戸数が少ないマンションの場合、高級感をアピールするためのものもありますが、立地が不便なものが多いため注意が必要です。
駐車場
数や月々の料金だけではなく、部屋からの距離や駐車方式を確認しておいた方がよいでしょう。機械式駐車場の場合、車を出入庫するだけで約10分必要となる場合もあるため、家から近くても逆に時間がかかる場合もある。
完成予想図
イラストやCGなどによってきれいに描かれているものがほとんどです。しかし、実際は周りが古いビルや住宅ばかりだったり、玄関までのアプローチや植木等のイメージが違う場合もあります。
地域名を目立たせる
「○○地区」などと表記して高級住宅街や交通の利便性が高い地区をイメージさせるなど、その地域のイメージをアピールしているが、実際は通りが1本違うと全く違う印象を与える地区などもあるため、注意が必要です。地元の人からすれば、なぜこんなところに？という物件も多いのが現実です。
オトリ広告に注意！！
不動産広告に実はオトリ広告が数多く存在しています。不動産オトリ広告とは、不動産の売買や賃貸に関する広告で、実際には存在しない物件や、存在する物件であっても、虚偽の情報を提供して、消費者を騙すような広告を指します。不動産オトリ広告は、不動産取引において非常に重要な情報を提供する広告であるため、法律によって厳重に取り締まられています。
そのほとんどが新聞の折り込みチラシや、あるいはホスティングと呼ばれる自宅の郵便ポストに直接広告を投函される方法で行われています。その事例としては、
・建築確認など取っていないのに、嘘の建築確認番号を記載する。
・売主は土地だけの売買を依頼したのに、勝手にフリープランという建物条件付きで販売する。
・新築建物、○月完成と広告をしつつ、じつは何も建っていない。
・総額○○○○万円と広告しつつ、小さく「建築条件付き」と書き。土地の価格は書いていない。
・売却済み土地を広告して、代替え地に客を誘導する。
じつはこれは、2016年に（社）首都圏不動産公正取引協議会がまとめたオトリ広告や違法広告の代表的な手法の一例です。「これはオトリ広告だ」と簡単にわかる広告は誰も出しません。日々巧妙になるこれら違法な広告は氷山の一角にすぎないのです。このような広告は、いくら不況になって土地が安くなっでも減るわけではありません。売り上げの減少に悩む悪質な不動産業者は、日々新たなオトリ広告をばらまき、無知デ情弱な買い手が引っかかるのを待ちかまえています。夢のマイホームは、堅実な生活だけでは実現しません。この広告の目的は、「とにもかくにも広告を見て客が来てくれれば、後は口八丁手八丁で丸め込んでしまえ」というものです。そんな手口に乗らないように注意が必要です。
不動産広告 3つの法律と規制
不動産の広告や販売には一定の法律が規定されています。購入者が不利な条件で契約したり、不公正な広告を助長することのないように決められています。その代表的なものが、次の3つの法律や規制です。
【宅地建物取引業法】
宅地建物の取引を行うためには、宅建業法での免許が必要です。そして、その中に不動産の広告や取引を始めても良い時期、広告に記載すべき事項、あるいは取引の手順、提示すべき事項、重要事項説明として説明を要する事項、手付け金等の保全の方法などが定められています。これに違反すると罰金や懲役、あるいは業務の停止といった罰則が課せられます。
【景表法】
不当景品類および不当表示防止法といい、不動産以外にも広告全般を規制している法律です。誇大広告や虚偽の広告、あるいは公正な競争を妨げると思われる広告を規制しています。違反すると公正取引委員会から排除命令を受けることになります。
【不動産の表示に関する公正競争規約】
不動産業界の自主規制として制定しているルールで、違反すると（社）不動産公正取引協議会がその事業者に対して訂正広告や回収を命じます。そして、この警告に従わないときは公正取引委員会に排除命令等の法的措置を求めることが出来ます。
折り込みチラシや広告、販売方法にいたるまで、本来はこれらの法律や規制の中で適正に行われるよう定められているのです。しかし、一般の人がこのような仕組みや規制を知っているケースはきわめて少なく、また、広告などは表現方法が広いために、規制の解釈も微妙な場合があり、そこに悪徳業者の違法な広告・販売が行われる土壌があるのです。
不動産虚偽広告の罰則とは
日本では、不動産取引法に基づいて、不動産虚偽広告に対して罰金や懲役の刑罰が科せられます。罰金については、最高で1000万円、懲役については、最高で5年までの刑が科せられます。特に、不正な広告を行ったことにより、消費者に被害が生じた場合は、厳しい罰則が適用されることがあります。また、不動産取引法によると、不動産虚偽広告に対して、商業上の損害賠償を求められることもあります。これは、不正な広告により、消費者に被害が生じた場合に、賠償を求められることになります。
不動産取引法によると、不動産虚偽広告には、以下のような行為が含まれます。
- 物件の詳細な情報を虚偽に記載すること
- 物件の状態や性能を虚偽に紹介すること
- 物件の周辺環境などを虚偽に紹介すること
- 物件の売却価格を虚偽に紹介すること
- 物件が売却中であることを虚偽に紹介すること
さらには、商業上の不正行為に対しては、商業上の損害賠償を求められることもあります。