注文住宅の土地探しで失敗しない！！

 

 

失敗しない注文住宅の土地探し方法！！

土地探しをするにあたってまず考えておきたいのが、エリアの絞り込みです。大きく考えると、都心か郊外かということになるかと思います。ただし、郊外といっても海が見えるところ、山が多いところなど人により好みは異なります。文教地区・高級住宅街・古い町並みが残るところなど、好みの街の雰囲気もエリアを決める大きな要素の一つになります。また、通勤時間や実家からの距離などを優先する人もいると思います。どのような所にこだわるのかで、居住エリアがだいたい決まってくるでしょう。

 

エリアが決まればピンポイントでの土地探しをしていきます。いくつか候補が出るとは思いますが、決断を行う前には必ず十分な現地調査をするようにしましょう。周辺の都市計画道路予定地、用途地域なども確認しておく必要があるので注意しましょう。

 

土地選びの重要性

 

予算とのバランスを考える

まず、土地選びの際に考慮すべきポイントは、予算とのバランスです。予算をオーバーしてしまうと、建物の設計や性能に制約が生じ、満足のいく家を建てることが難しくなります。土地代と建物代のバランスを考えながら、総合的な費用を見極めることが重要です。

• 予算の適正な設定が必要。
• 土地代と建物代を均衡させることで、満足のいく家を建設可能。

 

土地の形状に注意

良い土地とは、形状が整っていて利用しやすいものですが、不規則な土地も存在します。土地の形がいびつな場合、建物の設計に制約が生じ、面積の有効活用が難しくなります。また、土地の形状によっては、固定資産税やメンテナンスコストが増加する可能性もあるため、注意が必要です。

• 土地の形状は建物の設計に影響を与える。
• 形のいい土地は魅力的だが、全体的なコストを考慮する必要がある。

 

土地の高さを確認する

土地の高さも重要な要素です。平坦な土地は建物の建設に適しており、コストがかかりにくいですが、傾斜地や高低差のある土地は建物の基礎や擁壁の工事が必要となり、コストが増加します。また、斜面の土地は崩壊のリスクがあるため、安全性を確保するための対策が必要です。

• 平坦な土地はコストがかかりにくい。
• 斜面の土地は安全性を確保するための工事が必要。

 

土地の高低差と周囲の状況を確認する

土地の高低差は、周囲の地形と比較して検討する必要があります。周囲が高台であっても、特定の地域が低い場合、雨水が集まりやすくなり、水はけの問題が発生する可能性があります。湿気やカビの発生は建物の寿命に影響を与えるため、土地の高低差を慎重に評価することが重要です。

• 周囲との高低差を確認し、水はけの問題を予防する。
• 土地の高さは建物の寿命に影響を与える。

 

安すぎる土地には注意が必要

安価な土地は魅力的に思えますが、その安さには理由があります。心理的瑕疵や地盤の問題、土砂災害のリスク、農地転用の必要性などが、土地が安い理由として挙げられます。安すぎる土地を購入する際には、その理由を特定し、デメリットに対処する方法を検討することが重要です。

• 安すぎる土地には潜在的なリスクがある。
• 安い土地を購入する際にはデメリットを考慮し、対策を検討する必要がある。

 

 

住宅用の土地には種類がある

 

一般的な住宅地には、開発分譲地と一般住宅地があります。開発分譲地は、新たに造成された住宅地で、おおくはゆったりとしている郊外の土地を利用しています。区画整備も碁盤の目のようにきれいに整っており、大規模なものになると、ショッピングセンターや病院、公園などが敷地内に設置されます。一般住宅地は、既存の住宅地の中にある土地で、古くからある街並みが特徴になります。神社やお寺なども点在し、歴史を感じる土地柄なども選ぶこともできます。

 

用途地域のチェックが住みたい地域を見つける近道

都市部では一般に建築可能なのは、都市計画法で決められた都市計画区域の「市街化区域」で、「市街化調整区域」には原則として建築は不可です。建築が可能な市街化区域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に分類され、細かくは12の用途地域に分けられます。これは住宅地の中に工場が混在するなど、無秩序なまちづくりを制限するためで、用途地域によって建てられる建物の種類や大きさに制限があります。

 

一方、市街化調整区域であっても、法律が適用される以前から家が建っている「既存宅地」と呼ばれる土地があり、基本的には既存宅地での新築・増築は認められませんが、自治体によっては条件を満たすことで、建築が可能な場合があります。ただし、住宅ローンが下りないなどのリスクが発生する場合も少なくありません。

 

なお、農村部や過疎地に多い都市計画区域外となっている土地は、住宅の建築は可能ですが、地番が弱くなっている場合や、水道・電気などのインフラが整備されていないことがあります。

 

 

敷地と道路の関係によって建物に制限が出てくる

住宅敷地とそれに接する道路は、密接な関係にあります。建築基準法では、住宅用の敷地には、幅4m以上の道路が間口2m以上接していなければ建物を建築できない「接道義務」を定めています。

 

ただし、場所によっては接する道路幅が4mに満たない敷地もある場合があります。その際には、道路の中心線から2m後退したところを道路の境界線とみなす「セットバック」が定められています。セットバックが必要な土地は、境界線から後ろの敷地に家を建てることができますが、境界線より前の土地は自分の土地であっても建物や塀を作ることができません。建ぺい率や容積率を割り出す時にも、境界線より前の敷地は、敷地面積に含めることができません。

 

 

建物の大きさは建ぺい率・容積率で決まる

建物を建てる土地は、自分の土地であっても自由に建築することはできません。それは、建物の規模を「建ぺい率」と「容積率」によって規制がされているからです。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことになります。建築面積は、建物の1階部分の平面面積とほぼ同じと考えていただけると良いでしょう。敷地に対して何％の面積の家を建築することが出来るかを定めています。建ぺい率が低い地域は、建物間の距離にも余裕ができ、ゆったりした町並みになります。

 

一方、容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合のことです。容積率によって、何階建ての家が建てられるかを計算できます。この計算は、必ず「○階建て」と決めるものではないので、ワンフロアの面積を広くして2階建てにするか、多少狭くして3階建てにするかなどを選ぶことが可能です。ただし、建物の高さはその他の条件でも規制されることがありますので、一概に容積率だけで高さを決めることはできないので注意しましょう。

 

 

日当たりや通風確保のため、建物の高さにも制限がある

建築基準法では、用途地域ごとに建物の高さも制限されています。これは、近隣の建物のたかさにより、日当たりや通風など住環境に影響が出てくるためです。制限の種類には5つありますが、それらの中には条件が重複しているもののあります。重複した場合には、その条件の中で一番厳しい規則に従う必要があるので注意をしましょう。
各制限は用途地域、敷地面積などによって算出の方法が違ってきます。一般の人にはわかりにくい部分があるかもしれませんので、土地を購入する際には、不動産業者などに納得いくまでしっかりと確認をして、説明を受けるようにしましょう。

 

 

家を支える地盤は工事を行う前に調査が必須

建物の耐震性・耐久性を高めることは大切ですが、それが建てられた土地自体が、地盤が弱いと敷地の一部が沈む不同沈下を起こす可能性が高まります。不同沈下が起きると、それにより家が傾き、窓やドアの枠が歪んでしまったり、壁にひびが入ったりと、安全に住むことが出来なくなり、せっかく素晴らしい家を建てても台無しとなる場合があります。欠陥住宅の7割は、軟弱地盤が引き起こしたものと言われているので、しっかりと調査をしておきましょう。

 

地盤の状況は、周辺環境などからある程度予測をすることが出来ますが、不安な要素がある場合には、専門的な地盤調査を行うようにしましょう。現在、もっとも一般的な調査方法は、スウェーデン式サウンディング調査です。費用は5万円前後で行え、事前に造成業者が行っている場合もありますので確認をしておきましょう。
調査を行った結果、その土地が軟弱地盤であった場合でも地盤改良工事を行うことで、頑丈な基礎の家を建てることは可能です。

 

 

埋め立て地や盛土の土地は地盤強度に要注意

新たに造成される土地は、水田跡や山林を切り開いた傾斜地が少なくありません。そのような場所に家を建てるには、埋め立てや盛土によって平坦な土地をつくる必要があります。通常、埋め立て地や盛土部分は十分に圧力をかけて締め固めを行いますが、それが不十分の場合、軟弱地盤となって不同沈下の原因となってしまいます。造成地は一般の土地以上に、より注意深く地盤の確認を行うようにしてください。

 

締め固めとは

 

 

欠陥住宅にならないための基礎工事と改良工事

家が傾いてしまうような欠陥住宅は、地盤や基礎に問題があるケースが多いと言われています。地盤の状態によって基礎工事の方法を検討しましょう。地盤調査の結果、補強が必要になった場合には地盤改良工事を行います。費用については、地盤の状況にもよりますが50万前後～数百万円になることもあります。通常は買主の負担となるので、土地を購入する前に改良工事の可能性を業者に確認するようにしましょう。

 

基礎工事

 

 

敷地形状の弱みはプランの工夫で解決

正方形や長方形の土地に比べ、狭小地や旗ざお地など変形敷地は敬遠されがちです。しかし、狭小地は道路からの視線が気にならなかったり、旗ざお地は建ぺい率・容積率に余裕があるといったメリットがあります。またこのような土地は、特殊な形や大きさというだけで、交通の便が良いにも関わらず、相場よりも安いことが多いので魅力的です。都心部で土地探しから始める人には、一番出会うことが多い土地かもしれません。

 

変形敷地であっても、メリットを生かしながらプランニングすることで、住みやすい家を建てることが可能です。そのためには、建築依頼先とじっくりと話し合いをして建てたい家の具体的なイメージを膨らませることが重要です。

 

 

一般的な敷地の場合のプランニング

一般的な敷地であれば、日当たりの良い南側にリビングや庭を配置します。日当たり、風通し、プライバシーなどを確保するために、隣家との間隔には配慮が必要となります。法的には、家の壁は隣地との境界線から50cm以上離すこととされていて、低層住居専用地域では、1mまたは1.5m以上離すよう定められています。

 

北側道路

 

南側道路

 

変形敷地のプランニング

旗ざお敷地の活用プラン

 

不整形敷地の活用プラン

 

 

日当たりの悪い土地でも大丈夫！！

南側に巨大な高層マンションが隣接している、などという特殊なケースを除き、通常は、地域によって建築基準法による高さ制限などがあるので、どこの敷地でも一定の時間は日が当たるはずです。ですから、日当たりの悪い土地では、その日光が当たる時間帯にうまく光が入る設計をしてやる必要があります。単純に設計するだけでなく、時間軸を設計条件に入れるだけで、非常に効果的な光の採り入れ方ができるはずです。ここでは、北側道路で、東西南にギリギリまで隣家が建っているような敷地に住宅を建てる時の例をいくつか紹介します。

 

中庭

 

トップライト

 

ハイサイドライト

 

吹抜け

 

上記の組み合わせ

 

優先順位

 

南から以外の光を利用する

みなさんは普段から直射日光を浴びて生活していますか？　紫外線はお肌の敵ではないでしょうか？　そうなのです、実際、直射日光にはいろんな害があるのも事実なのです。直射日光が入る住宅は、確かに明るい家にはなりますが、家具や材木に直射日光が当たり続けると、非常に傷みが激しくなるものです。南から入る「直射日光以外の自然光」をうまく利用した、明るい家づくりも充分可能です。「うちは北向きの敷地で、暗いからどうしようもない」なんてあきらめることはないのです。やり方さえしっかり考えて計画すれば、かならず満足のいく住宅ができるはずです。みなさんも信頼できるハウスメーカーといっしょに、明るく爽やかな家づくりを進めましょう。

 

悪条件は設計者のウデの見せどころ！！

 

 

「向き」が悪い土地でも工夫次第！！

土地選びの基準は人によって様々ですが、それでも一定のセオリーが存在しています。たとえば「プライバシーの北玄関」、「開放的な南玄関」などなど。じつは賃貸暮らしを経験してきた多くの人が、日当たりの良い南向きの住宅を希望しています。しかし、南向きの敷地のすべてが本当に日当たりのいい住宅になるかどうかはわからないのです。少し再考してみる余地があるかもしれません。たとえば南側に道路のある土地は、間口が広ければ話は別ですが、間口が狭い場合は1階に玄関や駐車場を設けるしかなく、肝心の居室が明るい日差しを受けることができなくなり、必然的に暗くなあるのです。また、駐車場などで庭の部分を占領してしまうため、物干しの場所などに困るケースも多いのです。開放的な玄関まわりを演出することは可能ですが、土地の価格自体も南向きの場合は非常に高価になるため、間口の狭い南向きの土地なら考えものです。

 

逆に北向きの敷地は敬遠されがちですが、場合によっては南側に庭やリビングを配置でき、プライバシーの高い空間を作り出すことも可能なのです。この場合、北側は玄関や浴室、駐車場など、あまり採光を必要としない部屋にすることも出来ます。また、東西に向いている敷地はこの両方の良いところを兼ね備えていますし、東向きの敷地は、植物の嫌がるほぼ西日が当たらす、ガーデニングなどにはとても向いています。そして、どんなに狭い敷地でも、暖かいリビングとプライバシーの守れる空間を演出してくれるのが、最近はやりの２階にリビングを配置した間取りでしょう。道路からの喧騒も遮り、どんなに狭い土地でも一定の太陽光が室内に取り入れられるため、都市部では是非検討したい方法のひとつといえるでしょう

 

※注文住宅の見積もり請求

 

 

土地の価格を決定する「公示地価」「路線価」

【公示地価】

 

【路線価】

 

 

安い土地でも変形地でも大丈夫

総予算等を決め、いざ実際に住宅を建てようと動き出したとき、まず最初に必要になるのは土地です。たとえば、家を建てたいと考えて、近所の工務店に足を運んでも、「土地は持っていない」と話したとたんに、真剣に相談に乗ってくれなくなってしまうというのが一般的です。たしかに、建物の内容だけを先に決めたとしても、実際に建てる場所がなければ住宅はできません。しかし、ほとんどの人にとっては「土地を買う」となった瞬間、なにをどうすればいいのかよくわからない、というのが正直なところでしょう。

 

安い土地でも住みやすさは得られる

土地と建物がセットになった建売住宅なら、周辺の環境や建物の内容が気に入れば購入すればいいので悩むことはありません。ただ、出来合いの建売で白分たちの暮らしやすさを十二分に実現できるものに出会うというケースはほとんどありません。だからこそ注文住宅という選択肢が出てくるのですが、土地と建物を別々に用意しなければならないとなると、ハードルは急に高くなります。そこで頼りになるのは不動産屋さんですが、問題は不動産屋さんが考える「いい土地」が、家を欲しい人にとっての「いい土地」とは必ずしも一致しないという点なのです。

 

たとえば、不動産屋さんで30坪で1300万円のＡという土地を紹介されたとします。ここは車南角地の整形地で日当たりがよくて使いやすい、誰がみても「いい上地」です。当然資産価値も申し分ないでしょう。ただし、その分坪単価は43万円強と価格的にはやや高くなってしまいます。一方で、その近くにいわゆる「旗竿地」といわれるＢという土地があったとします。こちらは32坪で1000万円。広いわりに坪単価31万円強と手ごろな価格ですが、道路に面している部分が少なく、たしかに使いにくい土地かもしれません。どちらを選ぶべきか迷ってしまった場合に、不動産屋さんに意見を聞けば、確実に前者のＡをすすめてくるでしょう。ところがこれは絶対的な価値判断ではないのです。

 

暮らしをイメージすることから始める