予算オーバーしない家づくりの諸費用
諸費用は現金払いが原則
マイホームは物件の購入代金以外にさまざまな諸費用がかかります。上記の表にあるように諸費用の一つ一つは細かくても、トータルで新築なら物件価格の3 ～6％、建売や中古住宅は6～9％がかかり、現金で払う必要があります。
なぜ新築より建売や中古住宅のほうが諸費用が多いのかというと、間に仲介会社が入ることで発生する仲介手数料が大きいから。例えば3000万円の物件だと、約104万円の仲介手数料がかかります。新築は売主から直に買うことが多いので、その場合は仲介手数料は発生しません。
諸費用に加えて、購入時には「印紙税」「登録免許税≒不動産取得税」の３つの税金がかかります。でも、マイホームの税金は国の景気対策の一環で優遇が続いており、その中でも不動産取得税の減税が大きく（ほとんどの人は無税）、購入時の税金に関してはさほど心配をしなくてもよいでしょう。
2019年10月に消費税が10％に引き上げられました。マイホームの消費税は土地にはかかりませんが、建物には消費税がかかります。消費税８％に引き上げられる直前はマイホームの駆け込み購入がありました。また、諸費用のほかに引っ越し代や新しい家電、インテリア代もかかることを忘れないようにしましょう。
■予算に応じてグレードを上手に選ぶ
家のすべてにわたってこだわったプランにできれば問題はありませんが、現実にはなかなかそうもいきません。予算とのバランスを考えながら、お金をかけるところと、コストを抑えるところを検討することになるでしょう。予算オーバーを防ぐなら、プランニングの時に、自分にとっての優先順位をきちんと決めることが大切です。
まず構造部分は安易に「値切る」ことなく、耐久性・耐候性の高い素材や材料を使いましょう。そして、比較的ローコストになるプランも想定しておきましょう。家全体の形状では、シンプルスタイルの住まいが工事費を抑えます。そのうえで、こだわる点を検討しましょう。なかには玄関まわりは変化をつけたいという人もいるでしょう。外観はシンプルでいいので、リビングにこだわりたいという人もいるでしょう。そんななかで、例えば、ファミリースペースを允実させるかわりに子ども部屋の内装は低予算に仕上げるといった調整を行いましょう。大切なのは、家づくりは新築時で完成ではないこと、住みながらアレンジしていくことも考えて、適したプランを見つけましょう。予算オーバーしないように気を付けましょう。
「諸費用」は物件価格の5～8％が目安
住宅購入時に必ず確認しておきたいのは物件価格以外の「諸費用」です。宅購入時に発生する諸費用には、ローンを組むときにかかる金融機関の手数料や登記にかかる税金、司法書士への報酬、火災保険などがあります。物件価格やローンの借入金額によってその費用は変わってきますが、おおむね物件価格の５〜８％といわれています。中古物件の場合は、仲介手数料が発生するため、さらに諸費用がかかります。
諸費用には契約時と契約後にかかるものがある
諸費用には契約時に発生するものと契約後に発生するものがあります。契約時は、登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税、マンションならこれに加え、管理準備金や修繕積立基金（修繕積立一時金）などがかかります。
また、住宅ローンを利用する場合は、印紙税、金融機関の事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料などが必要です。新築マンションの場合は修繕積立基金、中古物件の場合は仲介手数料も必要になります。契約後に必要なる費用については、固定資産税や引っ越し費用、家具・家電の費用のほか、マンションの場合は管理費や修繕積立金などが必要になってきます。
諸費用とは？
諸費用の内容と支払う時期を知っておくが重要です。建築工事費以外にかかる諸費用には、いろいろとあります。印紙税や登録免許税、不動産取得税などの税金や登記費用、住宅ローンの手続き費用、引越し費用、建替えに伴う仮住まい費用などが諸費用の主なものです。これらのほとんどが、現金で支払う必要があるものです。民間の金融機関からは諸費用のためのローンも出ていますが、一般の住宅ローンに比べて金利が高く設定されていることもあり、住宅ローンの返済額と合わせると、毎月の返済が家計を圧迫するおそれもあります。
安心できる家づくりのためには、建築工事費以外に、こうした諸費用までを見込んで、資金調達を考える必要があるのです。また、家づくりをスタートさせてから、それぞれの段階に進むごとに費用が発生するため、必要。な費用を早めに用意しておかなければなりません。下の表に税金以外にかかる家づくりの主な諸費用をまとめました。どんな費用があるのかを把握しておきましょう。
●申請と現場での費用
| 建築確認申請費用 | 建築設計図書の確認申請の手数料。通常、設計料とは別に施主負担。申請料は審査機関によって異なるが東京都に延べ面積100～200㎡の住宅を建てる場合．確認申請は16,000円程度、完了検査は20,000円程度 |
| 近隣挨拶関係費 | 近隣への挨拶の手みやげ代など。規模の大きな住宅の場合、近隣対策費（工事費の1～2％）が必要な場合も |
| 地鎮祭費用 | 地鎮祭に要する費用のうち、施主が一部を負担 |
| 上棟式・竣工式費用 | 通常、費用は施主負担 |
| 茶菓子代 | 現場の職人さんへの差し入れ代など |
●登記関係の費用
| 建物表示登記 | 土地家屋調査士への報酬 |
| 土地所有橲移転登記・建物所有権保存登記 | 土地購入時の土地所有権移転登記または建物完成時の建物所有権保存登記に要する登録免許税と、司法書士への報酬 |
| 抵当権設定登記 | ローン契約時の抵当権設定登記に要する登録免許税と、司法書士への報酬 |
●ローン関係の費用
| 手数料 | ローンを借りるときにかかる手数料。金融機関やローン商品によって金額は違う |
| 保証料 | 連帯保証人がいない場合に必要。別途支払いが発生せず、返済金利に上乗せされる場合もある。銀行の場合は保証会社に支払う。フラット35の場合は不要 |
| 団体信用生命保険特約料 | ローン契約者が死亡、または高度障害になった場合に備える保険。銀行ローンでは加入が義務づけられているが、特約料はローン返済に含まれる場合が多い。フラット35の場合、加入は任意。一般の保険より割安 |
| 火災保険料 | ローンの担保となる住宅の火災による被害に備える損害保険の保険料で、フラット35は加入が義務づけられている。地震保険は任意加入 |
●建替え時に発生する費用
| 仮住まい費用 | 賃貸住宅に住む場合は家賃のほかに、敷金・礼金などが必要。トランクルーム代が必要な場合も |
| 滅失登記費用 | 既存家屋の滅失登記に要する費用。土地家屋調査士への報酬が大半 |
| 引越し費用 | 旧家屋から仮住まいへ．仮住まいから新居へと2度の引越し費用がかかる場合もある |
家を建てるとき、建てた後にかかる税金を把握しておきましょう！！
諸費用のうち、家づくりにかかる税金の概要をみてみましょう。取得までにかかる税金は、消費税のほか印紙税。登録免許税。印紙税は工事を請負う会社と交わす請負契約書、住宅ローンを借りる金融機関と交わす金銭消費貸借契約書に収入印紙を貼り消印することで納税します。税額は契約書に記載されている金額と契約書の種類によって違ってきます。登録免許税は建物を新築したときの所有権保存登記、ローンを利用するときの抵当権設定登記に必要です。税額は不動産の評価額やローンの借入額、登記の目的で違ってきます。
建物が完成し、入居した後にも税金はかかります。まず不動産取得税。これは、不動産を購入、新築、もらったときなどにかかる税金。一定の条件を満たすことで特例措置が受けられますが、ほとんどの地方自治体で申告が必要です。詳しくは都道府県税事務所に確認しましょう。ほかにも、毎年１月１日時点での不動産の所有者に対して、固定資産税、都市計画税が課税されます。軽減措置を行った納付書が送られてきます。
工事請負契約を急ぐな！！キャンペーンに騙されるな！！
工事請負契約が間近になったら、もう一度、自分たちに適したプランができたかどうかを慎重に見直しておきましょう。というのは、契約後に変更したり、加えたりする工事は、基本的に追加請求になるからです。施工先がキャンペーン期間にあると、よく「今の期間に契約だけでもしておけば、費用がお得になります」といったキャンペーンの勧めもあるようですが、それに関しては慎重に対応しましょう。どんなに当初の予算がお得でも、きちんと納得しないまま契約し、あとから変更するようでは、かえって割高になる可能性があるからです。
変更工事は職人に頼むな！！メモや写真を残せ！！
見積もりで納得できる予算を決められれ ば、予算オーバー防止の第一段階はクリアと言えるでしょう。ですが、それはあくまでも第一段階です。しかし、工事が始まってからも危険はあります。多いのが追加、変更工事です。実際に家が形になると、「ここに棚がほしか った」とか「この材料は別のほうがよかった」といった部分が出てくるものです。やむを得ない変更をする場合でも、現場の職 人に直接指示をするのは避けましょう。これは、問題発生のもとです。快く引き受けてくれたとしても、作業の手間はともかく、費用のサービスまで引き 受けてくれるとは限りません。今の建築のシステムでは現場の職人に予算の全体を調整できる権限はないと考えたほうがよいでしょう。営業担当や現場監督など、予算に 責任を持てる人に相談しましょう。そして、必要に応じて見積書を出させるなどし、金額を確認してから発注します。後日のトラブ ルを避けるために、追加工事の打ち合わせ 内容も記録に残すことがとても大切です。不愉快な追 加請求を受けないように注意しましょう。
追加工事についての心構え
工事の遅れも予算に大きな影響を与えます。建て替えなら、仮住まい費用や荷物の保管料が増えますし、今、賃貸住宅に住んでいるなら、引っ越し時期が遅れて家賃を払う期間が増えてしまいます。さらには、部材の保管は施工先の責任ですが、材料が傷んだりすると、さらなる工期の遅延が発生します。契約段階に工程表が示されるので、それを見て節日ごとには現場に足を運び、進行状況を確かめるようにしましょう。施主が現場に足を運ぶことが大切です。また、工事請負契約書には、工事の遅延に対する損害金や、建築中の家の管理責任などについての取り決めも載っているはずですので、きちんと目を通して確認しておきましょう。
坪単価と諸費用の落とし穴！！
家を建てるのに必要な費用の内訳はどのようになっているのでしょう。必要なコストは大きく分けで建築工事費と諸費用です。建築工事費とは、工務店やハウスメーカーなどの工事会社や設計事務所に支払う費用のことです。建築工事費は、直接、建物を建てるためにかかる費用＝本体工事費と、別途工事費「設計料の３つに分けることができます。
よくパンフレットや広告などに表示されているのは本体工事費です。「3.3m（１坪）当たり50万円」などという表示はこの本体工事費を指している場合が多いようです。つまり、カタログや広告に掲載された価格だけでは家は建たないということ。別途工事費など、建物本体工事費に含まれない費用がかかります。
別途工事費は会社によって少しずつ内容が違ってきますが、一般的には左頁の「別途工事費の概要」の項目が含まれる場合が多いようです。こうしてみると、カタログに表示された価格以外に、家を建てるにはずいぶんお金がかかることに気づくでしょう。本体工事費は、家を建てるために必要な経費の約75％程度に過ぎないといわれています。
【別途工事費の概要】
| 項目 | 内容 |
| 既存建物の解体費 | 建替えの場合に必要となる費用。木造住宅解体では1㎡当たり１万円 |
| 地盤改良工事費 | 軟弱な地盤の強度を高める工事費用 |
| 外構工事費 | 隣地境のフェンスや門扉、植栽など、建物の外まわりの費用全般 |
| 照明器具工事費 | 各部屋の照明器具の工事費用。特に、リビング・ダイニングルーム、寝室などの照明器具は、通常、本体工事費に含まれず、別途工事になります。 |
| カーテンエ事費 | 各部屋のカーテンやロールブラインドなどの工事費。カーテンレールやカーテンボックスなどの費用も含まれます |
| 空調工事／特殊設備工事費 | 冷暖房機器の配管・取り付け工事や．床暖房、24時間換気システム、家庭内LANシステムなどの設備工事の費用 |
| 屋外電気工事費／屋外給排水衛生工事費 | 建物外部（敷地内）の配線・配管工事、門やアプローチ、庭、屋外駐車場などの電気工事や給排水衛生工事の費用 |
| 引込み工事費 | 上下水道や電話、CATV、通信回線などの引込み工事費 |
費用の支払い時期にも注意して資金計画
費用の支払い時期にも注意が必要です。工事費は通常、手付け金、中間金、 最終精算金などに分けて支払います。それ ぞれの時期に資金が不足すると、つなぎ融資を使うなどしてとてもムダな諸費用が発生します。支払い方法は工事請負契約書に細かく示され ますが、きちんと確かめ、ローンの実行時期との関連も整理しておきましょう。また、ロー ンの諸費用は融資金額と差し引くケースが いので、施工先に支払う分に不足が出な いように気をつけましょう。
家具や家電製品などの買い替え費用は？
意外に忘れがちなのが、家具や家電などの買い替え費用です。やはり、家を新しくすれば、身の回りの品も新しくしたいのが人情です。設計段階で使い続ける家具をセレクトして設計に反映させるケースもありますが、捨てるものについても、その後どうするのかをよく考えておくことが大切です。特に、建築様式やデザインにこだわる家なら、インテリアにもそれなりの金額の出費を見込んでおかなければなりません。 工程に合わせて、出費が発生する時期を整理し、自分できちんと管理しましょう。
★ チェックポイント ★
工事請負契約書で確認しておきたい点
●工事代金
●工事期間と引き渡し時期
●代金の支払い方法と回数
●工事中の管理責任や火災保険
●代金支払いの遅延と、工事遅延についての損害金の取り決め
●入居後欠陥がわかった場合の保証（瑕疵責任）など
登記とローン契約の際にかかる税金
不動産の購入や建築、相続、贈与などの際の登記や、住宅ローンを借り入れる際の抵当権設定登記に課税されるのが「登録免許税」です。中古マンションの購入の場合、建物の所有権が移転したことを明確にするための「建物所有権移転登記」と、土地に「所有権」のあるマンションの場合は「土地所有権移転登記」に登録免許税がかかります。住宅ローンを利用する場合は、抵当権（担保）が設定されるため、そのための登記に課税されます。
税額計算の基準は固定資産税評価額
建物と土地の登記にかかわる登録免許税の税額は、固定資産税評価額を基準に決められます。固定資産税評価額というのは売買価格よりも低く、土地は時価の5～7割、建物は新築で6～7割程度となっています。3年に1度の固定資産税評価額の評価替えが実施される年以外は前年と同じなので、土地の大幅な下落がない限り、前年の評価額をもとに計算されます。土地や建物の固定資産税評価額知りたいときは、各市町村で、固定資産税評 価額台帳を閲覧しましょう。
別途工事は意外に高価
コンセントの追加などを追加工事と呼ぶのに対し、フェンスや門扉などの外構工事は、俗に別途工事と呼ばれています。「建築条件付き」の場合は、外構工事は別途扱いになるケースが多い上、これらの工事は予想以上に金額がかかるため、必ず契約前にしっかりと見積もり書を提示してもらい、金額の確認をしておきましょう。
別途工事は、売主（業者）が慣れているほど、金額もわかりやすいものですが、相手がこのような「建築条件付き」の売買形態に慣れていない場合や、小規模な会社の場合、非常にあいまいになってしまいます。コンセントの追加などを始めとする追加工事は、建築中に同じ業者がやることがほとんどですが、外構工事のような部分は、その工事を行うためにまったく異なる業者に工事を依頼する場合もありますので、早めに内容の確認と見積もりの提示を依頼した方がいいでしょう。
また、業者によっては本体価格を安く見せかけるために、建築確認の申請費用や地盤調査費用などをわざと別途工事としている場合もあります。いずれにしても建物を建て、住むためには必要な費用ですから、後で想定外の出費が無いように契約前にキッチリと把握しておきましょう。特に左の項目は、本体価格に含まれているかどうかがあいまいなものの一例ですから、注意してください。さらに、建物の工事費とは関係のない完成後のエアコンや力－テン、あるいは新規購入する家具といったものなども、最終的には買わなければならないものになりますから、事前に予算計上しておく必要があります。
諸費用は現金で用意すべき
家を買うには、購入代金以外にも「諸費用」がかかる。中古の場合は10％もかかる場合もあり、それも用意が必要です。
家の購入代金以外にかかる「諸費用」は、現金で支払います。「諸費用ローン」もありますが、借入額をさらに増やすだけですから、利用してはダメ。諸費用すら貯まっていないなら、購入を先延ばししないと、将来が不安です。
諸費用には下図のようなものがあり、「家を買うことでかかる費用」、「住宅ローンを組むことでかかる費用」、「その他」に分けられます。前述のように、引っ越し代・家具購入費用等も含めて、新築なら物件価格の8～10％、中古の場合は仲介手数料がかかるため10％程度が目安です。おもな費用は左の表にまとめましたが、不動産会社から受け取った一覧表で内容が不明な費用については、販売担当者に尋ねてみてください。
節約したいなら比較検討などの方法も
不動産会社が損害保険の代理店をしていると、その会社から火災保険や地震保険の加入を勧められるかもしれませんが、自分で補償を吟味し、割安にインターネットで契約できる保険もあり、そちらをおすすめします。
諸費用一覧表の中に「住宅ローン取り扱い手数料」なるものがあったら、少し注意が必要です。ローン申し込みを不動産会社に任せるための手数料で、３万～10万円十消費税の例がありますが、自分で住宅ローンを選び、申し込めば支払わずに済ませることもできます。住宅ローンは、不動産会社が勧める銀行のローンを借りなくてはいけないと思っている人も多いのですが、そんな決まりはなく、自由に選んでいいのです。皀分で手続きすれば、「ローン取り扱い手数料」は払う必要はありません。似たもので「ローン事務手数料」がありますが、これは銀行等に払うものでローンを組むなら必ずかかります。
「家を買う｣ことでかかるお金
| 契約書に貼る印紙代 | |
| 不動産登記等にかかる費用 | 登録免許税、登記費用、司法書士報酬等 |
| マンションの修繕積立金基金 | ５０万～７０万円の一括払いのケースもあるので心づもりを |
| 中古物件なら仲介手数料 | ｛物件価格×3%+6万円｝十消費税 |
| 不動産取得税 | 入居してから忘れた頃に納付書が送られてくるので注意 |
| 火災保険料・地震保険料 | 不動産会社経由での契約は勧めない |
「住宅ローンを組む」ことでかかるお金
| ローン事務手数料 | 銀行や銀行系列の保証会社に支払う |
| ローン取り扱い手数料 | 不動産会社に支払う。銀行に直接囗一ンを申し込むなら、払う必要がないお金 |
| 契約書に貼る印紙代 | |
| 抵当権を登記するためにかかる費用 | 登録免許税、登記費用、司法書士報酬等 |
| ローンの保証料 | 保証人に代えて保証会社に保証を付けてもらうときに払うお金。保証料がかからない銀行もある |
| 「フラット３５」の場合は、団体信用生命保険料の初年度分 | 銀行ローンは団信保険料を銀行が持つのでかからない |
その他
| 引っ越し費用や家具購入費用 |
| 新築一戸建ての場合は、地鎮祭・上棟式の費用、水道等の引き込み工事費用等は、意外に金額がかさむので心づもりを |
| 建て替えの場合は、仮住まい費用 |