購入前に！不動産の資産価値を確認するべき！！
購入前の資産価値の確認方法！！
今回は、その「資産価値」についてお話ししましょう。
生活環境の変化も考慮して資産価値を考える
なぜ資産価値を考慮して家を購入する必要があるのでしょうか？
それは家を手放すことになった場合に、資産価値の高い家である方が、良い条件での売却が可能になるからです。家の購入を考えている状況で、売る時の話をされても・・・と思われるかもしれませんが、今は一生購入した家に住み続けるというつもりでも、仕事の関係や子どもが増えるなど生活環境の変化によって、家を売却し新しい生活をスタートする可能性がないわけではありません。その時になって資産価値があまり高いといえず、思っていた金額より少ない金額での売却になってしま鵜ことがないように、家を購入する最初の段階で、なるべく資産価値の高い住宅を購入し、上手にメンテナンスしていくことをお勧めします。
これからは資産価値を維持できる家が求められる
都会へ出てサラリーマンとなり、欧米風のライフスタイルを取り入れた一戸建てで暮らすこと、それが高度経済成長期の人々にとっての憧れでした。当時は毎年確実に賃金が上昇し、ローンさえ完済してしまえば後は悠々自適の老後生活を夢見ることができたのです。そして実際に多くの人々にとって、その夢は実現しました。
ところが時代は変わってしまいます。いまや経済は停滞して経済成長など望めないばかりか、明日のことさえ予測困難です。さらに、危機的状況にある地球環境問題に直面して、省エネルギーへの取り組みや限りある資源の有効活用が待ったなしという状況です。それでも、日本の家の寿命は30年のままなのです。
これからの時代、住宅に求められるのは何世代にもわたって長く住み続けられることであり、資産として価値を維持できること。一軒一軒が孤立していたずらにスクラップ＆ビルドを繰り返すのではなく、周辺環境まで含めて社会の資産を構成していくための拠り所となりうるような家であることは確実です。日本の建築技術レベルは非常に高く、ビルや高層マンションなどの建設においては世界トップクラスを誇っています。それにもかかわらず、生活の基本となる「家」に対する基準だけが戦後のままというのはおかしな話です。そろそろ本気で、資産価値を長期にわたって維持できる住宅を建てるべき時期になってきたといえるでしょう。
一戸建てとマンションの資産価値
今までの考え方では、一般的なつくりの一戸建て住宅は築20年で資産価値がゼロになるといわれてきました。しかし、現在政府が推進している200年住宅の価値が市場で認められるようになれると、高気密高断熱などの住宅としての性能が高く、長く住むことができる家の資産価値は大きく見直されると思われます。一方のマンションはというと、一般的に築10年を基準として考え資産価値を算出するとされています。築10年よりも新しい物件は、1年当たり1.5％資産価値が上がり、逆に古ければ築15年までは1.5％、20年までは2％、それより古い物件になると2.5％下がるといわれています。つまり、築10年で2500万円の資産価値のあるマンションの場合は、築20年になると約2000万円に下がるということです。しかし、住宅の価値は築年数だけで決められるものではなく、管理状態や設備等の付加価値によって総合的に判断されるものですので、それぞれの物件の状態をしっかりと把握して見極めることが重要です
資産価値が高いとか低いとかどこを基準に判断したらいいの？というお客様の為に簡単にではありますが、ある程度基準になる目安についてお教えいたいと思います。
土地の資産価値が高いもの
最寄りの駅に近い
住宅の面積が広い
商業施設などが近い
住みやすい街（周辺の町並み、学校、公園など）
立地条件が良い
土地の資産価値が低いもの
最寄りの駅から遠い
嫌悪施設（風俗店、廃棄物処理場、刑務所など）が近い
騒音や振動、悪臭がする
地盤が弱い
建物の資産価値が高いもの
住宅の性能が高い（断熱性や遮音性など）
一般的な間取りをしている
メンテナンスの状態が良い
バリアフリーの住宅
太陽光や床暖房など設備が充実している
建物の資産価値が低いもの
住宅の性能が低い
奇抜なデザインをしている
用途が限定されてしまう間取りになっている
メンテナンスの状態が悪い
これらは、あくまでも目安ではありますがこれらの状況を確認して購入を行うことでかしこくマイホームを手に入れることができると思います。
住宅の価値を維持する3つのポイント
現実に住宅を資産とするためにはなにが必要なのでしょうか？
簡潔に言えば「建てた当時の価値を維持していくこと」がその答えです。そのためのいろいろな知識をこの本で説明していくのですが、まず最初に私たちが気をつけるべき「住宅を資産にする」ポイントを3つ以下に挙げてご説明しましょう。
この3つの具体的な内容については、以後のページで一つひとつ解き明かしていきますので、ここでは最初にそれぞれの持つ意味を簡単にまとめます。
①の耐久性に関しては、いわずもがなでしょう。世代を超えて長く住み続けられる、あるいは売ったり貸したりすることができる、そんな資産価値のある家には耐久性や耐震性の高さは不可欠なのです。
次に②の現在価値とは、そこに暮らす家族の幸せを実現できるデザインと性能で決まってきます。これははっきりとかたちとして表れるものではありませんから、イメージするのは難しいかもしれません。しかし実際には、住みやすく快適な生活が出来ることは目にみえる部分以上に資産価値に反映します。たとえば、気密性・断熱性の高さなどに代表される家の性能は、夏は涼しく冬は暖かい暮らしやすさと同時に、優れた省エネルギー性で冷暖房費を抑える効果も期待できるのです。
③は建てた家の性能を維持するために必要不可欠なメンテナンスに関するものです。資産価値を維持していくためには適切なメンテナンスが必要です。とはいえ、そのコストは抑えたい部分。そこで建築当初から、将来的なメンテナンスのコストに配慮した家づくりで対応します。
この3つのポイントを高いレベルで、バランス良く満たした住宅。これが、資産となり得る家の必須条件であり、これからの日本の家の標準になっていくといえるでしょう。
早ければ早いほど財産になる
家を買うか、このまま賃貸でいくか。長年、デフレ経済が続いていた日本ですが、アベノミクスの効果もあって明るい兆しが見えてきました。家族のために「そろそろ家を買ってもいいかな」と思っている人も多いのではないでしょうか。
家を買うと老後まで定住となり、頭金や維持費など若いうちにお金がかかりますが、やがてローンは終わります。一方、賃貸派は、引っ越しは自由にできますが、定年後も家賃が必要で、年をとってもお金がかかります。今こそ、マイホーム購入の一歩を踏み出しませんか？今なら物件も金利も割安で、税金の優遇もあります。
本当にマイホームは必要？
マイホームは人生の中で､いちばん高い買い物。数千万円もするものを､銀行からお金を借りて買う。そこで､どうしてマイホームが欲しいのか､住宅ローンは払っていけるのか､夫婦でじっくりと話し合うことからスタート！！
払うだけの家賃はやっぱりもったいない
賃貸では最後まで自分のものにはならず､定年退職後､収入がなくても家賃を払い続けなければならない。月10万円の家賃に80歳まで住んだら､単純計算で5630万円になり､払うだけの家賃はやっぱりもったいない。イザというときの資産としても家を買うほうがトク。
〈賃貸の場合〉
35歳の人が80歳までの45年間､家賃10万円の賃貸に住んだら…
家賃10万円×12ヵ月×４５年間十更新料10万円×２３回＝合計5630万円
全財産を洗い出して親に相談をしてみよう
まずはわが家の全財産を洗い出して､頭金としてどれだけ出せるかを計算してみる。次に双方の親にマイホームを買うことの了解を得て､可能なら頭金の援助をお願いしてみよう。
家族会議をこまめに開催譲れない条件は何？
マイホーム購入のための家族会議はどんどんやろう。子どもが大きければ､会議に加えてほしい。｢マイホーム購入ノート｣を作り､家族会議で出たことや譲れない条件を書いていくとよい。
２０年後も安泰なわが家を見つけに行こう！
家選びは目先の今ではなく､20年後､30年後の将来を考えて物件探しをしよう。今なら物件も金利も割安､税金の優遇もある。マイホームを買うチャンスを逃さないで！！
全財産を洗い出したら双方の親に相談をしてみよう
まずはわが家の全財産を洗い出して､頭金としてどれだけ出せるかを計算してみる。次に双方の親にマイホームを買うことの了解を得て､可能なら頭金の援助をお願いしてみよう。
子どもを育てながらいくらの物件が買える！？
子どもの教育費や車購入､親の介護､夫婦の老後など､今後､予想される支出はかなり大きい。身の丈に合ったマイホームとはどんなものかを第一に考え､無理のない資金計画を立てなければ！！
家の資産価値とは何なのか？
そもそも資産とはなにかというと、書いて字のごとく「資」（お金）を「産む」もの。そのことに注目した「キャッシュフロー会計」の考え方がわかりやすいでしょう。つまり、「私のポケットにお金を入れてくれる」ものが資産、逆に「私のポケットからお金を取っていく」ものは負債です。
では、家はどちらにあてはまるのかというと、資産です。ただし、ここで重要なのは、「誰にとっての資産なのか」ということです。たとえば、3000万円のマンションを現金で買ったとしましょう。その後、誰かに貸して、月々15万円ずつ収入があったとします。これは、家が資産であることを示すわかりやすい例といえるでしょう。たとえば、銀行から3000万円借り入れて、家を買うとしましょう。金利は全期間固定で１％、繰り上げ返済などをせずに35年問かけて返済するとします。このケースでの返済総額を計算してみると4850万円ほどになります。差額の1850万円はどこへ行くのかというと、銀行です。
この家は、「ポケット」から1850万円ものお金を取っていくということ。この家は、住む人にとっては負債であり、銀行にとっての資産であるということです。では、住宅ローンを完済し、金利が発生しなくなれば自分の資産になるかというと、そうでもありません。なぜなら、自分で住む限り、家はお金を産んでくれないか らです。むしろ、固定資産税という税金を「ポケット」から取っていきます。ローンを完済することによって、この家は、銀行にとっての資産ではなくなりました。しかし、住む人にとって負債であるという点は変わらないわけです。
売却価格が資産価値？
住宅ローンを抱えているときも、自分が住み続けるとしても、「家は資産」と思っている人は、意外とたくさんいます。しかし、持ち家は「ポケットからお金を取っていく」ものであるため、資産とはいえません。資産を持ちたいのであれば、家を買うお金で株式や貯金や他人に貸すための不動産を持つほうがよいということです。もうひとつ考えてみたいのが、いわゆる「資産価値」についてです。つまり、手放すことになったときの売却価格についてです。
この点は、土地と建物でわけて考える必要があります。まず、「土地は原則」として「時間が経ってもそのものは残る」という性質を持っています。大きな災害などに見舞われることがなければ、50年後も100年後も、土地はそこに存在し続けますので、その上に建物を造ったり、工場や店舗を造ったり、駐車場にするなどして活用すれば、お金を産み出してくれる可能性があります。自分で使用する場合も、購入したときと同じ値段で売れるとすれば、固定資産税の金額が、すなわち土地の使用料となります。年10万円程度で使えるなら高くないと考える人もいるかもしれません。
一方の建物は、機械や車などと同様に、「時間が経つほど価値が減っていく」という性質を持っています。建物は古くなりますし、傷みます。土地の買い手は50年後でも見つけられるでしょうけれど、築50年の建物を買ってくれる人はいないでしょう。持ち家の売却価格を考える場合には、この違いを踏まえておく必要があります。土地と建物をわけられる戸建ては、建物の価値がやがて０円になり、土地の価値は売却価格で表されます。一方、分譲マンションは、建物部分にあたる「部屋」（専有部分）の所有権と、マンションが建っている「土地の持ち分」（敷地利用権）がセットです。法律上でも原則としてこのふたつを分割して売却することはできません。また、敷地利用権は住戸数で頭割りしますので、階数が増えるなどして戸数が多くなるほど一戸あたりの敷地利用権の割食が小さくなります。そのため、戸建てと比べて、建物の劣化によって目減りする売却価格の割合は大きくなります。