倒産・トラブル！危ないハウスメーカーを見分ける！！
【目次】
トラブルが起きやすいハウスメーカー
単に「危ない」といっても、「工事でトラブルが発生する危なさ」と、「会社そのものが倒産する危なさ」のふたつに分かれるでしょう。どちらも最初からいくつかのポイントに具体的に気を配っておけば、多くの場合、避けられるはずです。ここではまず、トラブルが発生しがちなハウスメーカーや工務店の特徴について考えていきましょう。
ハウスメーカーや大手の工務店での家づくりを考えたとき、まずはじめにすることは何でしょう。新聞の折り込みチラシを集めますか？ それともインターネットで情報収集しますか？ それとも、いきなり最寄りの住宅展示場へ足を運びますか？ 大手のハウスメーカーから選ぶ場合、一度は住宅展示場に足を運ぶのが一般的でしょう。また最近は、完成したときばかりでなく工事途中でも「内覧会」や「見学会」と称して、実際の工事現場を使った各種イベントや案内会が行われていますので、こうした機会に実物を見る方も多いでしょう。
確かに住宅展示場で建物を見たり、詳しい説明を受けたりすることによって、実際に建てる家のイメージが固まってきて、トラブルなく家が建つような気がするものです。しかしだからといって、思い通りの家が必ずできるとは限りません。展示場があることよりも、セールスマンの対応がいいことよりも、設計担当者や工事を監督する技術者がそろっているかが本当の問題になります。技術者すべてが社員である必要はありませんが、運営体制が整っていなければ、さまざまな要望を実現することは困難です。こうした面から考えて、トラブルの起きやすいハウスメーカーには、以下のふたつのパターンが当てはまります。
●建築専業ではない
住宅会社を装っていても、不動産の仲介や、住宅建材・設備機器の販売など、建築工事以外の業務を主体にしている会社のなかには、営業面の人材が豊富でも、技術面では不足していたり、業務の大半を外注先に頼っていることがあるようです。また、ＦＣ（フランチャイズ）に加盟しているお店は、すべて工務店が母体となっているわけではありません。
●建売が主体
建売や建築条件付による住宅を得意とする会社のなかには、価格やローンなどの説明は分かりやすくても、肝心の建物は仕様が固定されていて、建築主からの細かい要望に対応できなかったり、できるとしても、すべて追加工事扱いにされて高額になることがあるようです。
ハウスメーカーや工務店を選定するときのポイントは、会社の規模ではなく、営業、設計、工事の各担当者が、連携よくそれぞれ責任をもって対応してくれるかどうかです。知名度があれば、ブランド力があればいいのではありません。設計を依頼する前に慎重にチェックしましょう。実際の工事の担当者は工期が決まるまで未定、などとかわされた時は、各担当の責任者から話を聞いたほうがいいでしょう。これらのことは、注文住宅を建てるときにあてはまるものですが、建売住宅を買うときにも参考でしょう。建売住宅は、設計も工事もすでに済んでいるわけですが、やはり営業重視にかたよりすぎたハウスメーカーや工務店の建物は、トラブルをはらんでいることが多いのです。
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大手、中規模のハウスメーカーが危ない？
トラブルを起こす会社は、零細でも大手でも存在します。大手や中規模の建設会社、なかでも不動産部門をもっている会社は、バブル崩壊によって多くの不良債権を抱えています。こうした情報は、有料とはなりますが、大手調査会社で得ることが可能です。また、株価を見ることでも推測できます。もっとも、株価が安いからといってすぐ倒産するわけではありませんが、その予兆をつかむことは出来るでしょう。資本力のあるハウスメーカーは、トラブルになると大弁護団を結成しますので、個人の建築主では太刀打ちできない、なんてことも現実にあるようです。
危ない業者は契約段階でチェックできる？
注文建築の場合、基本設計の時点で敷地調査費用を請求する場合や、規格プラン中心のハウスメーカーや大規模工務店のように、基本設計時の概算見積り金額が正式な見積り金額になる場合など、多少の差がありますが、下の表の流れのなかで、どれかひとつでも抜けていたり、不審な点があれば、詳しい説明を求めましょう。その際、納得のいく説明が得られなければ、途中でキャンセルしたほうが無難でしょう。しっかりと説明してくれないハウスメーカーや工務店は、あとあとトラブルを起こす可能性が大です。それまでの仕事に対する報酬は支払わなければなりませんが、請求の時点、および費用の算定がハウスメーカーによりまちまちとはいえ、請負契約の前であれば、大した金額ではありません。概算見積りまでは、無料のハウスメーカーがほとんどです。
仮に多額の費用がかかるとしても、契約に不明瞭な点があるハウスメーカーと契約するのは絶対にやめましょう。そのハウスメーカーと信頼関係が築けないと、あとあと大きなトラブルに発展する可能性が非常に高くなります。全額を支払って、家ができてからトラブルに悩まされるのはもっとも避けたい事態です。早期に段階で見切りをつけることが失敗を避けることになるのです。
倒産しそうなハウスメ―カーの見分け方！！
近ごろは建築業界は好景気と言われています。しかし、このような状況のなかで、ハウスメーカーをはじめとした「つくる側」が、受注確保のためにあらゆる努力をせずに、安易な値引きに偏って価格競争に走ることは、単純に利益の低下につながるのです。もちろん、ローコストを武器に展開しているハウスメーカーすべてが危ないわけではありません。安くても利益を得ることは儒分に可能ですし、高品質と高価格が比例するわけではありません。低価格を実現するために、これまでの設計や工事の手順・内容を見直し、商品としての品質を落とすことなく、大幅なコストダウンを実現しているハウスメーカーもあるのです。アエラホームがその一例です。倒産しない健全なハウスメーカーとは、このような企業努力を続けている会社ということになります。
これまで住宅業界は、旺盛な持ち家志向や政府の景気対策により成長してきましたが、現在は好景気と言えども、今や選別・淘汰の時代に入ったようです。価格と品質の見極めはもちろん、、会社の規模やブランドイメージなどの外見、さらには現時点での会社の経営状態も知っておかなければ、リスクを回避できなくなってきたということです。
倒産するハウスメーカー 3つのパターン
これまで倒産に追い込まれたハウスメーカーには共通するポイントが3つあります。
●価格
同じ仕様なのに他社より明らかに低価格だったり、簡単に大幅な値引きに応じるハウスメーカーは要注意です。これではいくら売っても利益がとれず、一般的な企業努力の限度を超えてしまいます。自転車操業に陥るパターンです。倒産を避けるために、利益を度外視して受注に走っている恐れがあると考えたほうがいいようです。
●出店・拡大のスピード
急激に営業エリアを広げてきたハウスメーカーも注意が必要です。多くの出店を行っても計画に対して販売実績が不振を続ければ、いずれ撤退せざるを得なくなりますが、見極めが遅くなれば、それが致命傷となり倒産することもあり得ます。人材は簡単に育ちませんし、住宅展示場の維持には莫大な費用が必要なのです。こうした例は、大手ハウスメーカーに対抗した地場の中堅ハウスメーカーにおいて現実に起きています。これは、注文住宅にも該当することです。
●株価の低迷
現在の株式市場は不安定な動きをしています。額面を割ってしまったハウスメーカーは、一時的に回復しても、倒産・整理に追い込まれるケースが多くなってきています。
その一方で、高級な住宅を建ててきた大手ハウスメーカーが急に低価格な商品へ比重を変えてきたり、来場者の少ない展示場から撤退したりすることは、一見、経営がおもわしくないように取れますが、現在の経済事情を考えれば、臨機応変の対応であり、必要な経営判断ということになります。家づくりを思い立ってから展示場へ足を運ぶのではなく、余裕をもって、早い時期から通うようにすれば、モデルハウスが定期的に建て替えられることや、展示メーカーが変わることなど、色々なことがわかります。身近な展示場で商品以外の情報も人手しましょう。
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支払い条件で危険を回避！！
ハウスメーカーの倒産情報を入手することも大切ですが、実はもっと安心できる方法をご紹介しましょう。それは工事請負金額の分割方法です。最初の着手金をなるべく低く提示する方法です。通常は8分割が施工会社の一般的な希望ですが、交渉して最初の支払いを10％程度にしてもらいましょう。その後も出来高払いの8掛け程度にすれば、以降の支払いでも多く払いすぎることはなくなります。しかし、この出来高払いを実現するのは、一般の人には難しいことです。ここでも自分が選んだ設計者、工事監理者がいれば、作業の進行状況をチェックして、出来高を計算してくれます。
実際にハウスメーカーが倒産すると・・・
施工業者が倒産すると、どんなダメージを受けるの？
建築中だけでなく、家が完成したそのあとも、業者の倒産は悪影響を及ぼします。
マイホームの建築工事は、大手ハウスメーカーといえども、実際には下請けの零細な業者によって行われる場合が多いものです。これは建築業界に限った話ではないのかもしれませんが、コストを下げようとする場合、真っ先に下請け業者に対して手間賃の切下げが行われることになります。これにより、ハウスメーカーに協力する下請け業者は、住宅着工の減少によって売上げが減るばかりか、仕事1件あたりの利益も下がってしまい、倒産の危機に瀕するのです。
下請け業者が倒産すれば、元請けのハウスメーカーも無傷ではいられません。ギリギリの予算で受注を続けた結果、下請けばかりか元請けのハウスメーカーの体力まで消耗していき、ある日突然、工事中の物件を抱えたまま倒産、ということが現実に起きています。大手メーカーといえども倒産してしまうと、事業を引き継ぐ企業が現れなければ、自己更正できる可能性は低く、会社は精算されてしまいます。万が一倒産しても、工事が完成できるよう保証制度が整っているハウスメーカーなら安心、ということになりますが、この種の保証は、大手ハウスメーカーよりも信用力が弱い、規模としては中小ハウスメーカーとなる地場の住宅会社や、ＦＣ（フランチャイズ）に加盟している工務店のほうが整っています。
引渡し後はメンテナンスに問題
無事、引渡しを受けられたにしても、その後の施工業者の倒産は避けたいものです。当然ですがアフターサービスがなくなるため、本来なら無償の手直しも、すべて自己負担となってしまいます。大手ハウスメーカーなどは「ホームドクター」と呼ばれるアフターサービスの専属担当者がいることを売りにしていますが、もちろんこれもいなくなってしまうわけです。当然、将来のメンテナンスも不安なものとなります。
実際に、引渡し後の保証期問内に施工業者が倒産した事例が過去にいくつかありました。遠い将来、ハウスメーカーや工務店が倒産するかどうかを見極めるのは、不可能に近いかもしれません。担当の営業マンの話しぶりからは、経営が厳しくなっている事実を伺い知ることは、到底不可能でしょう。ですが、以上のようなトラブルが起きることを踏まえ、できるだけ情報をたくさん集めて、近い将来に倒産することが確実視されるようなハウスメーカーや工務店は選ばないようにしたいものです。また、施工業者が倒産したときのシミュレーションもしておく必要があるでしょう。
「大手だから安心」は大間違い
「当社は年間1000棟以上の注文住宅を請け負っている実績があります」大手ハウスメーカーの営業マンは、こんなことを言って自分の会社をアピールします。たくさん手がけているんだったら安心だということではないのです。大手だからといって安心してはいけません。たくさんの棟数を抱えているということは、それだけ人材も多く必要だということです。しかし現実は能力のある現場監督や職人を確保するのはむずかしく、１人の監督（管理者）が10～20件もの現場を任されていたり、頭数をそろえただけの職人だったりするケースも少なくありません。
大手ハウスメーカーでも欠陥住宅はある
たくさんの現場を回らなければならない監督は、1つの工事現場にさける時間が極端に少なくなってしまいます。週に一度見られたらいいほうで、ほとんど管理者不在のまま工事が進む現場も少なくありません。管理者がいないと現場がどうなるかは第１章で説明したとおりです。つまり、手がける建築棟数が多いぶんだけ、大手のほうが欠陥トラブルを起こしやすいとも言えるのです。
大手ハウスメーカーの場合、下請けから孫請けへ、さらにその下ヘ・・・というように、現場の職人までの流れが数段階あるため、設計部門や営業部門からの申し送りが現場に伝わらず、現場に反映されなかったというトラブルがよくあります。ですから、ハウスメーカーに依頼する場合には、担当の現場監督とよくコミュニケーションをとることが重要です。工程表は必ずもらっておき、工事の要所要所にはあなたも現場を確認しましょう。そこで、何か問題や疑問を感じたらすぐに現場監督に連絡をとるようにします。
また、通常のプランとは異なる点やオプションがある場合などは、あらかじめ現場監督に確認しておいたほうがよいでしょう。申し送りがきちんとされていなかった場合、希望と違うものに仕上がってしまうかもしれないからです。あなたがいろいろと注文をつけたり、現場に何度も足を運んだりするのをハウスメーカーは諸手を上げて喜んではくれないのです。ハウスメーカーにとって「良い客」とは、自分たちのペースで仕事が進められる客なのです。ですから、細かい要望をあれこれ出してくるあなたのことを、メーカーは内心「まったく、いちいちうるさい客だな」と思うに違いありません。しかし、そう思わせたらこっちのもの。メーカーはあなたのことを「うるさい客」として一目置くようになり、いい加減なことを言えなくなります。それはつまり、自分たちのペースで家づくりができるようになることを意味しているのです。
欠陥があってもごまかす場合がある
ハウスメーカーの「自社基準」を疑うべきです。ハウスメーカー各社はそれぞれに、建築に際して守らなければならない一定の基準を設けています。たいていの（ウスメーカーは、建築基準法で規定されているものよりも高い基準を設定しています。より安全で、より品質の高いものを目指しているわけです。「そんなハイレベルの基準をもっているんだったら安心だ」と素人は思ってしまいがちですが、実はこの「自社基準」、トラブルが起きたときにメーカーがもち出す言いわけの常套手段でもあるのです。
たとえば、「床が傾いている」というクレームがあったとします。すると業者は「それは当社の自社基準では許容範囲内です」と切り返してきます。しかし、「許容範囲」とはどのくらいの数値をもって言うのか、具体的な数値は示しません。もし、業者が「自社基準」をもち出してきても納得してはいけません。「事前に説明を受けていないので受け入れられません」と強く出ても大丈夫です。どのハウスメーカーもたいてい自社基準をもっています。しかし、提出を希望しても出してくれないのが現実です。
半導体の技術などでしたら社外秘もわかりますが、建設の自社基準とは品質を確保するための基準ですから、顧客が客観的に見られるように提示すべきです。そういうものを出さずに、「自社基準」を言う資格はありません。しかも、この自社基準がもとでトラブルになったときに、業者は「建築基準法上はまったく問題ありません」と言ってきます。これも認められません。自社基準は、当然契約の前提になっているべきものですから、法的に効力があるのは自社基準なのです。「許容範囲」にしても、許すか許さないかは施主が決めることです。業者が許容範囲云々と言い出したら、「許容範囲はこちらが決めることです」と突っぱねましょう。
都合のいい「社内検査」も要注意
施主が工事中に「何かおかしいな」と感じて業者に確認を求めると、「社内検査済みですよ」と言ってくることがあります。しかし、社内検査をしてこれで大丈夫とメーカ自身が確認をしても、われわれのような検査機関が検査をすると不良が発見されるという例は少なくありません。かれらメーカーの人間は、何かあっても会社の利益を守らなければいけない立場にあります。だから、たとえ検査で不良が見つかったとしても、最小限の費用でなんとか隠蔽しようとします。厳正なチェック機能が働かない社内検査など、やっても意味がありません。あてにもできません。しないよりはしたほうがいい、その程度のものです。社内検査でチェックする目と、第三者機関がチェックする目とは、根本的に見方が違うのでしょう。たとえば、こんなケースがありました。