金利が上昇することを前提に住宅ローンを選ぶこと！！

 

住宅ローンは全期間型が主流になりつつありますが、地域によっては当初期間重視型も多いのが今の現状です。ですから、地元金融機関の商品の特性をしっかりと理解すべきです。住宅ローンの金利引き下げ制度には、完済までのすべての期間、同じだけ金利を引き下げる「全期間型」と、当初の金利引き下げ幅を人きくして、固定期間後の引き下げ幅が小さくなる「当初期間重視型」の二つのタイプがあります。当初の引き下げ幅を大きくすれば、その分返済額が少なくなり、住宅は買いやすくなりますが、一定期間後の引き下げ幅が小さくなって、返済額が大幅に増加するという恐ろしいリスクがあります。このため、メガバンクでは一部を除いて、比較的安心できる全期間型が主流になっています。

 

ですから、メガバンクの影響力が大きい三大都市圈などの大都市部では、実際に全期間型を使う人が多いのですが、地域によっては依然として当初期間重視型が中心となっているところもあります。その地域の有力な地方銀行が当初期間重視型をメインにすえれば、ライバル銀行などもそれにあわせざるを得ないため、当初期間重視型の金利引き下げ競争が激しくなるのです。自分たちのエリアではどのタイプの住宅ローン商品が多いのかを調べた上で、それぞれの特性やリスクなどを十分に理解しておく必要があります。

 

 

 

当初期間重視型は後々の返済額増額リスクが大きいという点に注意が必要です。当初期問重視型の金利推移は、たとえば、店頭表示金利が2.7％で、当初３年間はそこから1.9％引き下げた0.8％で利用できます。しかし、４年目以降の金利引き下げ幅は1.2％に縮小します。このため、３年後の店頭衣示金利が変わらないとしても、適用金利は0.8％から1.5％にアップします。さらに、店頭表示が1％上がっていると適用金利は2.5％に、２％上がっていると3.5％に上がってしまうのです。これは極端な話ではなく、現実に起こりえる話です。

 

実例で考えてみましょう。借入額3000万円の場合、当初３年間の返済額は８万円強で済みますが、４年目からは店頭表示金利が変わらない場合でも、９万円台に増加、増額率は20％です。店頭表示が1％上がっていると、10万円台の半ばになって３割近い増加、２％のアップだと12万円台に増えて、実に５割近い増額です。当初の返済額が８万円台で済むのはたいへんな魅力ではありますが、４年目以降の金利が上にがっていた場合の返済額がどうなるのかを試算しておき、それでも問題なく返済できるかどうかを十分にチェックしておく必要があります。３年が経過すれば、多少は収入も増えるかもしれませんが、反対に、子どもの教育費などの増加も考えられます。可能な限りさまざまなシミュレーションを行って、家計の安全を確保しておきましょう。

 

※ハウスメーカーが値引きをする時期

※アエラホームの坪単価！！

 

 

変動金利は怖い！！

今、住宅ローンの金利タイプでいちばんの低金利は「変動金利型」です。現在、１％以下と魅力は高く、利息が少ない分を物件価格に足したいところですが、変動型に決める前に仕組みを理解しておくことが大切です。

 

変動金利型は経済状況から６ヵ月に一度、金利が見直されます。この先、金利が下がれば利息が減ってうれしいし、逆に金利が上がれば利息は増えて負担増。つまり、将来、総返済額がいくらになるのか計算ができません。しかも下のような「５年ルール」や「１２５％ルール」に基づいて返済額が急激に上がらないので、リスクがわかりにくくなっています。

 

変動金利が怖い理由

 

｢５年ルール｣とは？

 

｢125%ルール｣とは？

 

 

金利２％のアップで４割以上増額もあり得る！！

メガバンクでも、一定期間のキャンペーンとして、当初重視察を打ち出すことがあります。２年、３年などの固定期間の短いタイプではリスクが非常に大きいので、固定期間が５年、10年などが中心なのですが、それでも一定のリスクがついてまわります。

 

固定期間選択型の固定期問５年の例で考えてみましょう。全期問型は完済までの全期間にわたって1.7％の引き下げに対して、当初重視型は当初５年問の引き下げが2.2％とたいへん大きく、５年目以降は1.4％に縮小します。このため、全期間型だと借入額3000万円の毎月返済額は９万円台なのが、当初期間重視型だと８万台で済みます。しかし、６年目以降の返済額をみると、全期同型は金利が1％上がっでも返済額の増額率は14.5％で済むのが、当初期間重視型では27.5％に達します。当初期問重視型を利用して金利が２％上がると、増額率は44.5％とたいへんなことになってしまいます。もちろん、その段階でより金利の低い変動金利型に切り換え、あるいは借り換えることは可能なのですが、金利水準が上がっていれば、変動金利根の金利も上がっている可能性が高いでしょう。当初重視型を利用するときには、こうしたリスクを十分に理解しておく必要があります。

 

 

いつかは固定金利に乗り換えることも

 

金利が上がる前提でお話ししましたが、下がった場合には変動金利型の返済総額は減少。何もしなくても、繰り上げ返済した時のように元金を多く減らせます。

 

とはいえ、この低金利の状態から、さらに金利が下がることは考えにくいので、今変動金利型で住宅ローンを組んでいる、もしくはこれから組もうとしている人は、「金利が現状維持を続ける」という可能性に賭けているのだということを、決して忘れないでください。

 

繰り返しになりますが、そんなデメリットがありつつも、やっぱり今の低い変動金利には魅力があります。そこで、当初は変動金利で借入をし、金利が上昇局面に入ったところで固定金利のローンに切り替えることができれば、ベストだと言えるでしょう。なお、他行での借り換えでない限り、途中から全期固定金利型に切り替えることはできません。

 

動くのは固定金利が先

変動金利と固定金利の上昇のタイミングは微妙にズレており、後者のほうが景気回復を敏感に察知して、変動金利よりも先に上かっていきがちな傾向もあります。

 

そのため、「変動金利が上がったから、固定金利に切り替えよう」では、すでに固定金利が上がってしまっていることもあり得るわけです。もちろん、その段階で切り替えてもいいのですが、少しでもいい条件の金利を適用させたいなら、変動金利だけでなく固定金利の動向も見ておいたほうが安心です。

 

たとえば、「○年の期間固定金利が○％になったら、今後の金利上昇局面も想定して、借り換える」などという具合に、目標を決めておくといいかもしれません。同一金融機関で切り替えてもいいですし、より条件のいい他行で借り換えする手もあります。

 

 

低金利でも総返済額が少ないとはかぎらない

住宅ローンは、より低い金利で借りれば、総返済額をより減らすことができますので金利はとても重要です。しかし、低金利の住宅ローンが必ずしも総返済額が少ないとはかぎらないのです。ひとくちに住宅ローンといっても、ローン契約時にかかる費用は住宅ローン商品によって、かなり違います。

 

住宅ローンを借りる際に、とくに注意しなければいけないのが、「団体信用生命保険（団信）」と「保証料」、そして「事務手数料」です。「団信」とは、住宅ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害になったときに住宅ローンの残債を支払わなくて済むようにする生命保険です。住宅ローンの借り入れに団信の加入を条件としていることがほとんどです。「保証料」は、住宅ローンを借りた人が返済できなくなったときに、保証会社に住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払う費用です。銀行が住宅ローンを払ってもらうための保険のようなものと考えればいいでしょう。

 

最後の「事務手数料」は、文字どおり、住宅ローンを組むにあたって金融機関に支払う手数料のことです。この３つのコストが、金融機関によって住宅ローンの金利に含まれていたり、いなかったりすることが、住宅ローンを複雑にしています。

 

金利の変化はどこを見れば予測できる？

今後の金利がどうなるかは、正確には予測できませんが、株価の上昇や物価の上昇が続くなら、確実に金利は上昇していくでしょう。逆に、株価が下落していったり、物価も上昇しない状況が続いたりすると、金利は再び低下傾向に変わるはずです。そういう意味では、今後の金利見通しを自分で立てる場合は、株価の動きや物価動向をチェックすることが重要になります。それから、住宅ローンの金利に大きな影響を及ぼす長期金利の動向もチェックしておきましょう。長期金利の指標とされる10年満期の利付金利の適用時期にも注目しましょう。

 

なお、フラット35をはじめ、民間の多くの住宅ローンは、融資実行時点の金利が適用されます。新築マンションなどで、入居が１年以上先になる場合は、今後の金利上昇に備えて、申込時点の金利が適用される住宅金融公庫融資や財形融資、ＪＡバンクの一部、地方銀行の一部などのローンも検討すべきでしょう。